Quadros da NBR 12.721 para incorporação imobiliária

Publicado em

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

29/09/2026

Para vender apartamentos, salas ou lotes (em condomínio de lotes) antes ou durante a obra, o incorporador precisa registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Boa parte desse memorial é técnica: o cálculo das áreas, o custo da obra, o memorial descritivo e a divisão do terreno em frações ideais, calculados a partir do método da ABNT NBR 12.721.

A exigência vem da Lei 4.591/1964. Pelo art. 32, na redação da Lei 14.382/2022, o incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às futuras unidades depois do registro do memorial de incorporação. A norma técnica que dá o método de cálculo é a ABNT NBR 12.721, em vigor na edição de 2006, na versão corrigida de 2021 (confirmada pela ABNT em 2024, segundo o catálogo oficial consultado em 29/09/2026). É uma norma paga da ABNT: esta página explica a função dela, sem reproduzir seu conteúdo.

Para que servem os quadros da NBR 12.721

Os quadros traduzem o projeto aprovado nos números que o registro exige: quanto de área cada unidade tem, quanto de área comum lhe cabe, quanto custa construí-la e qual fração do terreno corresponde a ela.

Esses números aparecem em várias alíneas do art. 32 da Lei 4.591/1964. A própria lei, no art. 53, encarregou a ABNT de preparar as normas para calcular os custos unitários, avaliar o custo global da obra e padronizar o memorial descritivo. A NBR 12.721 é o resultado dessa delegação.

O oficial do registro não responde pela exatidão dos documentos das alíneas e, g, h, l e p quando assinados pelo profissional responsável pela obra (art. 32, § 9º). Ou seja, o § 9º põe a exatidão desses cálculos sob a responsabilidade de quem os assina: a coerência entre projeto aprovado, áreas, custos e frações depende de quem prepara e assina os quadros.

Os quadros I a VIII

Na edição de 2006, a norma organiza as informações em oito quadros, com o quarto dividido em duas partes. Os títulos indicam o papel de cada um.

Área real, área equivalente e rateio

Nem todo metro quadrado custa o mesmo. Uma vaga de garagem, uma área descoberta ou um terraço custam menos do que o interior de um apartamento. A norma converte essas áreas em área equivalente de custo-padrão, por coeficientes, e separa as áreas de divisão não proporcional (de uso exclusivo) das de divisão proporcional (comuns, rateadas entre as unidades). É desse rateio que saem os coeficientes de proporcionalidade usados no custo de cada unidade e, normalmente, na fração ideal.

O CUB e o custo da obra

O custo parte do CUB, o Custo Unitário Básico. A Lei 4.591/1964 obriga os sindicatos estaduais da indústria da construção a divulgá-lo todo mês, até o dia 5 (art. 54), e só considera atualizado o orçamento baseado no custo unitário do próprio mês ou de um dos dois meses anteriores (art. 54, § 3º). No Estado de São Paulo, o CUB é calculado pelo SindusCon-SP com a FGV. O valor muda mensalmente e depende do projeto-padrão, por isso não faz sentido citá-lo fora de um cálculo datado.

O CUB reflete projetos-padrão e não cobre tudo o que uma obra real tem. Segundo a CBIC, que reúne a metodologia divulgada pelos sindicatos, ficam fora dele, entre outros, fundações, elevadores, equipamentos e instalações como bombas e ar-condicionado, obras complementares, projetos e a remuneração do construtor e do incorporador; esses itens entram à parte no quadro de custos. O resultado é uma avaliação normativa para o registro, que não substitui o orçamento executivo da obra.

Documentação técnica do memorial de incorporação

Os quadros são a peça central, mas o memorial de incorporação reúne outros documentos. Parte deles é técnica e depende do projeto; parte é jurídica e documental.

O ponto de partida é o projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes (alínea d). Sem ele não há quadros confiáveis, porque as áreas precisam coincidir com as do projeto aprovado. Em São Paulo, isso significa ter concluído a aprovação de projetos e alvarás na Prefeitura antes de fechar os quadros.

• Técnicos: cálculo das áreas (alínea e), memorial descritivo das especificações (g), avaliação do custo global e por unidade (h), base técnica da divisão em frações ideais (i) e declaração sobre as vagas de garagem com plantas (p).
• Jurídicos e documentais: título do terreno (a), certidões (b, c e f), minuta da convenção de condomínio (j), declarações do incorporador (l e n) e certidão do instrumento de mandato (m).

O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único (art. 32, § 15). Se a incorporação não se concretizar em 180 dias do registro, o incorporador só pode negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e documentos vencidos (art. 33).

Instituição de condomínio

Quando não há venda de unidades antes da obra, como num prédio construído por um proprietário ou por um grupo para uso próprio, o caminho costuma ser a instituição de condomínio, sem incorporação.

Pelo Código Civil (art. 1.332), o condomínio edilício se institui por ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com a discriminação das unidades de propriedade exclusiva, a fração ideal de cada uma no terreno e nas partes comuns e o fim a que se destinam. A discriminação de áreas e frações é técnica e costuma ser preparada pelo mesmo método de cálculo; a lista de documentos é a do cartório competente.

O mesmo raciocínio vale para o condomínio de lotes, ao qual o Código Civil manda aplicar, no que couber, o regime das incorporações da Lei 4.591/1964 (art. 1.358-A, § 2º).

Responsabilidade técnica, registral e jurídica

A MAND Projetos faz a parte técnica: quadros, memorial descritivo e cálculo das frações. O memorial jurídico, a convenção, os contratos e a análise das certidões devem ser conduzidos por advogado.

O Estatuto da Advocacia (Lei 8.906/1994, art. 1º) reserva ao advogado a consultoria e a assessoria jurídicas. Temas como a opção pelo patrimônio de afetação (arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964) e a estrutura contratual com compradores e permutantes ficam fora do escopo técnico. Questões tributárias do empreendimento devem ser tratadas pelo profissional competente. Na prática, os quadros são entregues ao advogado ou ao incorporador para compor o memorial, e as exigências técnicas do cartório voltam para quem os preparou.

São três responsabilidades distintas. A técnica, pelos cálculos de áreas, custos e frações e pelo memorial descritivo, é do profissional que assina esses documentos. A lei pede que eles sejam autenticados ou assinados pelo profissional responsável pela obra (art. 32, alínea h e § 9º). Quando quem prepara os quadros não é o responsável pela obra, é preciso definir desde o início quem assina cada peça e com qual registro de responsabilidade técnica; na MAND Projetos, isso é definido caso a caso na proposta. A registral, de examinar o memorial e decidir sobre o registro, é do oficial do Registro de Imóveis. A jurídica, pela estrutura da incorporação, pelos contratos e pela convenção, é do advogado do empreendimento. Um trabalho técnico bem feito não substitui as outras duas.

Como a MAND Projetos prepara os quadros

O trabalho parte do projeto aprovado e termina com um conjunto em que áreas, custos, frações e memorial contam a mesma história.

1. Projeto aprovado e alvará Conferência das plantas aprovadas, do quadro de áreas da aprovação e das unidades previstas.
2. Áreas por pavimento e por unidade Classificação das áreas privativas e comuns, reais e equivalentes.
3. Projeto-padrão e CUB Enquadramento no projeto-padrão e adoção do custo unitário do período.
4. Custos, rateio e frações Custo global, custo de cada unidade, re-rateio quando há permuta e frações ideais.
5. Memorial descritivo Acabamentos privativos, acabamentos comuns e equipamentos.
6. Conferência cruzada Áreas dos quadros × projeto aprovado × frações × vagas × memorial.
7. Entrega e exigências Entrega para o memorial de incorporação e revisão técnica diante de notas do cartório.

Antes de chegar aqui, o empreendimento deveria ter passado por um estudo de viabilidade antes de incorporar: os quadros registram um produto já decidido, não ajudam a escolher qual produto fazer.

Custo e prazo

Os honorários da MAND Projetos são sob consulta e dependem do número de unidades e de tipologias, da quantidade de pavimentos e subsolos, do uso misto e do estado do projeto aprovado.

Os emolumentos do registro seguem a tabela oficial do estado e são pagos ao cartório. A lei fixa prazos para o oficial de registro: 10 dias úteis para apresentar por escrito as exigências e, cumpridas elas, 10 dias úteis para fornecer a certidão (art. 32, § 6º). O tempo de preparação dos quadros depende sobretudo da completude do projeto e das definições de acabamento; a MAND Projetos não promete prazo de registro.