Aprovação de projetos e alvarás em São Paulo

Publicado em

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

29/09/2026

No Município de São Paulo, construir, reformar, requalificar ou demolir uma edificação depende, em regra, de alvará da Prefeitura. O processo tem duas licenças: o Alvará de Aprovação, que licencia o projeto, e o Alvará de Execução, sem o qual a obra não pode começar. As duas podem ser pedidas juntas.

As regras estão no Código de Obras e Edificações (Lei 16.642/2017), no seu decreto regulamentar (Decreto 57.776/2017), na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei 16.402/2016 e alterações) e no Plano Diretor Estratégico. Desde a Lei 18.375/2025, projetos de menor porte contam também com uma rota de emissão declaratória. Escolher a rota certa e apresentar um projeto legal completo é o que evita idas e vindas na análise.

Quais alvarás existem e quando cada um é exigido

O Código de Obras sujeita a alvará de aprovação e execução a construção nova, a reforma, a requalificação, a demolição de bloco, a reconstrução e, quando desvinculados de obra de edificação, o muro de arrimo e o movimento de terra.

O "alvará de construção" de que se fala no dia a dia é, na prática, esse conjunto. O alvará de reforma segue a mesma lógica, aplicada à edificação existente. A demolição total, quando não faz parte de uma obra nova, é licenciada por Alvará de Execução próprio, que perde a eficácia se a demolição não for concluída em 2 anos. Para o Código de Obras, a obra é considerada iniciada quando as fundações terminam.

Reforma precisa de alvará?

Precisa quando altera a área construída ou a volumetria da edificação, que é o que o Código de Obras de São Paulo chama de reforma. Também depende de alvará a requalificação, que é a intervenção para adequar e modernizar as instalações de uma edificação existente, com ou sem mudança de uso, mesmo sem alterar a área (Código de Obras, arts. 3º e 12). Reparos, troca de revestimentos e alterações internas que não mexam na estrutura, em geral, não dependem de licença. O Código de Obras dispensa de licenciamento, entre outros casos:

• reparos e limpeza;
• alterações internas que não mexam na estrutura nem reduzam as condições de acessibilidade e segurança;
• obras de baixo impacto urbanístico, como construção ou demolição de obras complementares com até 30 m²;
• restauro de imóvel preservado, que depende de autorização do órgão de preservação.

A dispensa não libera a obra de cumprir as regras. Se a construção já foi feita sem alvará, o assunto deixa de ser aprovação e passa a ser regularização de imóveis. Dividir ou unir lotes também tem licença própria; o Alvará de Aprovação pode sair junto com o de desmembramento, e o tema está detalhado na página de desdobro e desmembramento.

Qual é a sua rota: emissão declaratória, análise comum ou órgãos especiais

Projetos de até 1.500 m² de área total, em lotes de até 20.000 m², com usos admitidos e fora das áreas restritas, podem seguir a emissão declaratória eletrônica da Lei 18.375/2025. Os demais passam pela análise técnica comum da Prefeitura, e alguns dependem antes de outros órgãos.

Emissão declaratória: o que a Lei 18.375/2025 admite

A lei vale para Alvará de Aprovação e de Execução de edificação nova e de reforma, com ou sem mudança de uso. Na reforma com acréscimo, o acréscimo pode ser de até 50% da área existente, e o total não pode passar de 1.500 m². Os usos admitidos são os residenciais R1, R2h e R2v, os não residenciais nR1, nR2 e nRa1 a nRa4, e os industriais Ind1a e Ind1b, conforme a Lei de Zoneamento.

A rota não se aplica, entre outros casos, a imóveis:

• tombados, preservados ou no entorno de bem tombado;
• em área de proteção de mananciais, ambiental ou de preservação permanente;
• que exijam consulta ao órgão regional de proteção ao voo;
• com atividade de polo gerador de tráfego ou sujeitos a licenciamento ambiental;
• atingidos por melhoramento viário, por decreto de utilidade pública ou em processo de desapropriação;
• potencialmente contaminados, suspeitos de contaminação ou contaminados;
• sem frente para logradouro oficial, ou para os quais seja exigida a reserva ou o alargamento do passeio público;
• dentro de operações urbanas consorciadas, de planos de intervenção urbana e de áreas de influência de metrô e trem;
• com restrições contratuais de loteamento registradas em cartório, nas zonas em que a Lei de Zoneamento manda respeitá-las (art. 59), como as zonas exclusivamente residenciais (ZER).

A rapidez tem contrapartida. O proprietário, o possuidor e os responsáveis técnicos pelo projeto e pela obra respondem solidariamente pela veracidade das declarações. Para a inobservância de suas regras na emissão do Alvará de Aprovação e Execução, a lei prevê multa de R$ 1.000,00 por metro quadrado da área aprovada, valor atualizado anualmente, além das penalidades do Código de Obras e do impedimento de usar a rota por 12 meses. Qualquer inconsistência entre o declarado e a validação do sistema manda o pedido para a análise comum.

O prazo de emissão é de até 30 dias contados da autuação. Se ele terminar sem indeferimento expresso nem envio à análise comum, a lei permite iniciar a obra, por conta e responsabilidade do proprietário ou possuidor e dos profissionais envolvidos quanto à adequação às regras municipais (Lei 18.375/2025, art. 19, § 3º).

Os pedidos declaratórios são feitos na plataforma Licencia Sampa, aberta pela Prefeitura em 15/06/2026. No lançamento, ela recebia o Alvará de Aprovação e Execução de edificação nova apenas para as categorias R2h-1, R2h-2, nR1 e nR2, além do alvará de autorização de tapume; a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento informou que os demais documentos seriam liberados aos poucos. Na prática, um uso admitido pela lei pode ainda não estar disponível na plataforma: o enquadramento precisa ser conferido na data do pedido.

Análise técnica comum

É a rota de todos os projetos que não se enquadram na emissão declaratória. O pedido é eletrônico, no Portal de Licenciamento da Prefeitura (Aprova Digital), e a análise é feita pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) ou pela Subprefeitura, conforme o caso. Se faltar informação, a Prefeitura emite um único comunique-se, com 30 dias para atendimento, prorrogáveis uma única vez por igual período (Código de Obras, art. 57).

Projeto legal: o que a Prefeitura analisa

O projeto legal é o conjunto de peças técnicas que demonstra à Prefeitura que a obra cumpre a legislação. Em São Paulo, ele é apresentado como projeto simplificado, focado em implantação, volumetria, áreas e parâmetros urbanísticos.

Pelo Código de Obras, as peças gráficas do projeto simplificado devem conter:

• implantação da edificação no lote;
• planta do perímetro de todos os andares;
• corte esquemático;
• em reforma com alteração de área, as áreas existentes, acrescidas e demolidas;
• quadro de áreas e demonstrativo de atendimento ao Plano Diretor e à Lei de Zoneamento;
• informação sobre manejo de árvores, quando houver.

O pedido inclui ainda a documentação do imóvel, o levantamento topográfico do lote e a declaração do profissional habilitado sobre a conformidade dos aspectos internos da edificação, que é de sua responsabilidade exclusiva. Usos não residenciais especiais ou incômodos exigem também rotas de fuga, escadas de segurança e cálculo de lotação.

A análise confere o projeto frente ao Plano Diretor, à Lei de Zoneamento, a melhoramentos viários, a restrições de tombamento, a áreas de risco ou contaminadas e às demais leis aplicáveis ao lote. Por isso o projeto legal nasce do projeto arquitetônico, mas precisa ser verificado parâmetro por parâmetro: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, recuos, gabarito, taxa de permeabilidade e quota ambiental, conforme a zona.

Quanto custa o alvará de construção: taxas, prazos e validade

A Prefeitura cobra a Taxa para Exame e Verificação (TEV/COE), recolhida integralmente no protocolo e calculada por metro quadrado ou por pedido. Os honorários da MAND Projetos são sob consulta e não estão incluídos nos valores abaixo.

No Alvará de Aprovação, a base é a área a ser construída ou reformada; no Alvará de Execução, o valor é fixo por pedido. Um exemplo de leitura da tabela: para uma residência unifamiliar nova de 200 m², a TEV/COE do Alvará de Aprovação é 200 × R$ 3,11 = R$ 622,00, e a do Alvará de Execução, R$ 542,62, somando R$ 1.164,62 de TEV/COE em valores de 2026. Esse total não inclui a taxa de recepção de documentos do processo eletrônico (R$ 30,20 até 50 MB, mais R$ 2,90 por megabyte adicional) nem eventual outorga onerosa.

O Código de Obras isenta da TEV/COE, entre outros, o empreendimento habitacional de interesse social em ZEIS e determinados programas habitacionais, escolas e hospitais mantidos por instituições sem fins lucrativos e templos religiosos. Quando o projeto usa potencial construtivo adicional, a outorga onerosa é cobrada à parte e precisa estar paga antes do Alvará de Execução.

Os prazos legais para decisão estão na tabela de rotas acima. Na prática, o tempo total depende da qualidade do projeto apresentado, do número de exigências e de eventuais anuências de outros órgãos. A MAND Projetos não promete prazo de emissão.

Como a MAND Projetos conduz a aprovação

O trabalho começa antes do projeto legal, com a verificação do que o lote permite, e termina quando a obra tem o documento de conclusão.

1. Leitura do lote Matrícula, IPTU, zona, melhoramentos, tombamento e restrições ambientais.
2. Definição da rota Emissão declaratória, análise comum ou necessidade de outros órgãos.
3. Projeto legal Peças do projeto simplificado, quadro de áreas e demonstrativos dos parâmetros.
4. Protocolo Pedido no sistema da rota, com documentos, declarações e taxas.
5. Comunique-se Resposta às exigências dentro do prazo e ajuste do projeto quando necessário.
6. Alvarás Acompanhamento do despacho até a emissão, pela Prefeitura, do Alvará de Aprovação e do Alvará de Execução.
7. Acompanhamento Apostilamentos, projeto modificativo e pedido do documento de conclusão.

Quando entram outros órgãos

Alguns lotes precisam de anuência ou licença de outros órgãos antes ou durante a aprovação municipal: patrimônio histórico, meio ambiente, aeronáutica e trânsito são exemplos.

A própria página do Alvará de Aprovação na Prefeitura cita anuências de órgãos como CONDEPHAAT, IPHAN, CETESB e o serviço regional de proteção ao voo, conforme o caso. Cada um tem regras e prazos próprios, detalhados na página de aprovações em órgãos especiais.

Depois da obra

Concluída a obra licenciada por Alvará de Execução, o proprietário pede à Prefeitura o Certificado de Conclusão, conhecido como habite-se. É ele, com as peças aprovadas, que comprova a regularidade da edificação, inclusive para o registro no cartório.

Pela tabela de 2026, o Certificado de Conclusão é isento da TEV/COE. O pedido exige a declaração do responsável pela obra e os documentos ressalvados no alvará. As etapas e exigências estão na página sobre o habite-se.