Planta e memorial descritivo para usucapião e adjudicação

Publicado em

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

29/09/2026

No pedido de usucapião feito diretamente no Registro de Imóveis, a lei exige uma planta e um memorial descritivo do imóvel assinados por profissional legalmente habilitado, com prova da responsabilidade técnica (ART ou RRT), e pelos titulares de direitos sobre o imóvel e os vizinhos (Lei 6.015/1973, art. 216-A, II). A MAND Projetos produz essas peças técnicas. Ela não oferece usucapião nem adjudicação como serviço: o pedido é feito por advogado, que a lei torna obrigatório, e é ele quem define o caminho jurídico.

Na adjudicação compulsória a exigência é diferente: a lei não lista a planta entre os documentos obrigatórios, e ela só entra quando a descrição do imóvel na matrícula não basta. Esta página explica o que cada peça contém, quando ela é pedida e onde termina o trabalho técnico. As regras citadas são nacionais; cada cartório faz a sua qualificação, e as corregedorias estaduais podem editar normas complementares.

O que o cartório exige de peça técnica na usucapião

O Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023, art. 401, II) repete a exigência da lei: planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e dos confinantes, ou pelos ocupantes a qualquer título.

• as assinaturas lançadas na planta e no memorial precisam de firma reconhecida (art. 401, § 6º);
• quem não assinou é notificado pelo cartório para se manifestar em 15 dias, e o silêncio é interpretado como concordância (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º);
• se o imóvel vizinho é um condomínio edilício, basta notificar o síndico (art. 216-A, § 12);
• no imóvel rural, para o qual a lei exige georreferenciamento (Lei 10.267/2001), a descrição georreferenciada também instrui o pedido (Provimento 149/2023, art. 401, V);
• unidade autônoma de condomínio edilício e lote de loteamento regularmente instituído dispensam planta e memorial, bastando a descrição da matrícula (art. 401, § 5º).

Se o imóvel já tem matrícula com descrição precisa e a área pedida coincide exatamente com ela, o cartório dispensa a intimação dos confrontantes (art. 407, § 10). Nos demais casos, é a planta que mostra ao registrador o que está sendo pedido e quem precisa ser ouvido.

O que a planta mostra

A planta é o desenho do imóvel em escala. Para servir ao cartório, ela precisa permitir que qualquer pessoa localize o terreno e reconheça seus limites:

• o perímetro, com as medidas de cada lado e os ângulos ou as coordenadas dos vértices;
• a área total;
• os confrontantes de cada lado, com a matrícula, a transcrição ou o cadastro municipal;
• a via de acesso, o lado do logradouro e a distância até a esquina mais próxima;
• as construções existentes;
• quando o imóvel está dentro de uma área maior, a sua posição em relação à matrícula ou transcrição de origem.

Essas informações não são escolha de estilo. A Lei 6.015/1973 (art. 225) manda que escrituras e autos judiciais indiquem com precisão características, confrontações e localização do imóvel e, no caso de terreno, o lado do logradouro, a quadra e a distância métrica até a edificação ou esquina mais próxima.

O que o memorial descreve

O memorial é a versão escrita da planta: percorre o perímetro de ponto a ponto, informa cada medida e o confrontante de cada trecho e fecha com a área. É o texto que o registrador usa para abrir ou atualizar a matrícula; por isso planta e memorial precisam coincidir em todos os números.

O que é técnico e o que é do advogado

Usucapião e adjudicação extrajudiciais exigem advogado: a Lei 6.015/1973 manda que o requerente seja representado por advogado nos dois procedimentos (arts. 216-A e 216-B, § 1º), e o Código Nacional de Normas admite também o defensor público na usucapião (art. 399). A MAND Projetos não presta serviço jurídico: não escolhe a via nem a modalidade, não avalia se há direito ao imóvel e não fala pelo cliente perante o cartório.

A postulação e a consultoria jurídica são atividades privativas da advocacia (Lei 8.906/1994, art. 1º). Por isso, perguntas como qual modalidade de usucapião cabe, quanto tempo de posse é preciso ou se vale mais a usucapião ou a adjudicação devem ser feitas ao advogado. A coleta das assinaturas dos confrontantes é combinada com ele; a planta indica quem precisa assinar.

Como a planta e o memorial são produzidos

As peças nascem do cruzamento entre o imóvel real e os registros: o que existe no terreno, o que diz a matrícula de origem e o que dizem as matrículas dos vizinhos.

1. Briefing com o advogado Procedimento, modalidade já definida, documentos disponíveis e exigências conhecidas do cartório.
2. Pesquisa documental Matrícula ou transcrição de origem, cadastro municipal e certidões dos imóveis confrontantes, para saber quem é titular de cada lado.
3. Levantamento do imóvel Medição dos limites, das construções e da posição em relação à via e à esquina, por profissional habilitado. A forma de execução, inclusive a necessidade de georreferenciamento, é definida na proposta de cada caso.
4. Planta e memorial Desenho e descrição coerentes entre si, com a área, os vértices e os confrontantes.
5. Responsabilidade técnica Registro da ART ou do RRT do profissional que assina as peças.
6. Ajustes Correções técnicas pedidas em nota devolutiva, sempre em conjunto com o advogado.

Para começar, ajudam a matrícula ou transcrição de origem (se houver), os dados do imóvel no cadastro do IPTU da Prefeitura, o que se sabe sobre os vizinhos de cada lado e a orientação do advogado sobre a área que será pedida. Documentos que faltarem são levantados na pesquisa documental.

O levantamento é a etapa que mais pesa na qualidade da planta. Como ele é feito, com quais equipamentos e quando precisa de georreferenciamento está explicado na página de levantamento planialtimétrico e topográfico.

As mesmas peças servem se o advogado optar pela ação judicial de usucapião, ou se o pedido no cartório for rejeitado ou impugnado: a rejeição não impede a ação (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 9º), e a planta e o memorial já elaborados podem ser aproveitados, com os ajustes que o processo pedir. No processo judicial, a descrição do imóvel também precisa ter a precisão exigida pelo art. 225.

Uma divergência comum aparece aqui: o muro não está onde a matrícula diz, ou a área medida é diferente da registrada. Quando o imóvel já tem título e o problema é apenas esse, o caminho costuma ser a retificação de área e matrícula, não a usucapião. A decisão sobre a via cabe ao advogado.

Adjudicação compulsória: quando entra a parte técnica

A adjudicação compulsória serve a quem se comprometeu a comprar um imóvel (o promitente comprador), quitou o preço e não conseguiu a escritura definitiva; a lei também admite o pedido feito pelo vendedor (o promitente vendedor). Desde a Lei 14.382/2022, ela também pode ser feita no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B), com as regras detalhadas pelo Provimento CNJ 150/2023, que as incluiu no Código Nacional de Normas (arts. 440-A e seguintes).

Os documentos exigidos são de natureza contratual e notarial: o instrumento da promessa, a prova do inadimplemento, a ata notarial, certidões dos distribuidores, o ITBI e a procuração. Planta e memorial não aparecem na lista. Para um imóvel urbano já matriculado, o requerimento pode descrevê-lo apenas pelo número da matrícula (art. 440-L, II), e a ata notarial pode limitar-se à identificação e ao endereço (art. 440-G, § 3º).

A parte técnica aparece quando a descrição registrada não é suficiente, por exemplo:

• o lote prometido fica dentro de uma gleba maior, sem matrícula própria;
• a matrícula ou transcrição antiga não traz medidas ou confrontações precisas;
• o que foi vendido não corresponde exatamente ao que está descrito no registro.

O Código Nacional de Normas prevê que elementos de especialidade que faltarem sejam complementados por documentos (art. 440-AF, § 1º) e que o tabelião registre na ata notarial informações que aperfeiçoem a descrição (art. 440-G, § 4º). Quando o que falta é medida, confrontação ou localização, uma planta com memorial pode ser o documento técnico para isso. A exigência concreta depende da qualificação de cada cartório e da orientação do advogado sobre o caminho adequado.

Para escritórios de advocacia

Quando o advogado já definiu a estratégia e precisa da peça técnica no formato que o cartório espera, a MAND Projetos trabalha como fornecedora técnica do escritório.

• o contato técnico é feito com o advogado responsável, que decide o que vai ao cartório;
• a proposta indica o escopo do levantamento e as peças que serão entregues;
• as peças são entregues para anexação ao requerimento, com a ART ou o RRT;
• o atendimento às exigências técnicas de nota devolutiva é previsto na proposta;
• questões de posse, modalidade ou estratégia continuam integralmente com o escritório.

Se quem está lendo é o proprietário e ainda não há advogado constituído, o ponto de partida é outro: a página sobre imóvel sem escritura explica as situações mais comuns e os caminhos possíveis antes de chegar à planta e ao memorial.