Levantamento planialtimétrico e topográfico

Publicado em

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

29/09/2026

O levantamento planialtimétrico mede o terreno em duas dimensões ao mesmo tempo: em planta, com limites, ângulos e área, e em altura, com níveis, desníveis e curvas de nível. Quando também registra o que existe sobre o lote (construções, árvores, muros, postes, calçada), passa a ser chamado de levantamento planialtimétrico cadastral.

É a primeira peça técnica de quase todo projeto em terreno e a base de procedimentos como desdobro e retificação de área. Um levantamento feito sem saber para que será usado costuma voltar com exigência da Prefeitura ou do cartório. Por isso a MAND Projetos começa pelo uso final: define o tipo de levantamento, o que a peça precisa mostrar e em que formato ela deve ser entregue. A forma de execução do trabalho de campo é definida na proposta de cada caso.

O que é levantamento planialtimétrico (e cadastral)

É a representação do terreno em planta com as informações de altura incorporadas. "Plani" vem da planimetria, as medidas horizontais; "altimétrico", da altimetria, as medidas de nível.

• Planimetria: perímetro do terreno, medida de cada lado, ângulos ou rumos entre os segmentos, área resultante e posição do lote na quadra.
• Altimetria: cotas de nível dos pontos medidos, curvas de nível, taludes, platôs e a diferença de altura entre o terreno e a rua, referidas a uma referência de nível (RN).
• Cadastro: o que existe no lote e no entorno imediato, como edificações, muros, árvores, postes, bocas de lobo, guias, calçada e largura do logradouro.

A norma brasileira que estabelece os procedimentos para executar levantamentos topográficos é a ABNT NBR 13133 (Execução de levantamento topográfico — Procedimento); a edição vigente deve ser conferida no catálogo da ABNT. Ela trata de métodos, instrumentos, tolerâncias e critérios de aceitação; as exigências de conteúdo e apresentação para cada finalidade vêm do órgão que vai receber a peça.

Para que você vai usar o levantamento

O uso final define o que o levantamento precisa mostrar. A mesma medição pode servir a vários fins, mas a peça entregue muda conforme o destino.

Projeto e estudo de viabilidade

Antes de desenhar uma obra nova, o projetista precisa da área real, dos níveis e dos elementos que condicionam a implantação: árvores, córregos, redes, desníveis para a rua. O levantamento também alimenta o estudo do potencial construtivo do terreno, que depende da área efetiva do lote.

Aprovação de projeto na Prefeitura

Em São Paulo, o pedido de Alvará de Aprovação exige a planta de levantamento planialtimétrico. O formato está na seção seguinte, e o pedido em si é tratado na página de aprovação de projetos na Prefeitura de São Paulo.

Desdobro, desmembramento e remembramento

Dividir um lote ou unir lotes vizinhos exige conhecer as medidas reais do terreno e desenhar a nova configuração sobre elas. O levantamento é a base técnica do desdobro e desmembramento de lotes.

Retificação de área e usucapião

Quando as medidas do terreno não coincidem com as da matrícula, o levantamento é o que demonstra a diferença. A retificação administrativa no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 213, II) é instruída com planta e memorial descritivo assinados pelo requerente, pelos confrontantes e por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica. O procedimento está na página de retificação de área e matrícula. Nos pedidos de usucapião, o levantamento dá origem à planta e ao memorial descritivo do imóvel.

O formato que a Prefeitura e o cartório pedem

Não existe um formato nacional único: cada órgão diz o que precisa ver. Em São Paulo, o Decreto 57.776/2017, que regulamenta o Código de Obras, exige no pedido de Alvará de Aprovação a planta de levantamento planialtimétrico elaborada por profissional habilitado, numerada na sequência das demais folhas do projeto e em escala adequada, com detalhes fixados em portaria.

O Código de Obras de São Paulo (Lei 16.642/2017, art. 16) também inclui o levantamento topográfico elaborado por profissional habilitado entre os documentos do pedido de alvará, de acordo com requisitos técnicos a serem regulamentados. No cartório, a retificação pede planta e memorial descritivo com as assinaturas previstas no art. 213 da Lei de Registros Públicos. Outros municípios e cartórios podem ter exigências próprias, que precisam ser consultadas antes do levantamento.

Quando o pedido é de desmembramento ou remembramento em São Paulo

A página da Prefeitura de São Paulo sobre o Alvará de Desmembramento, Remembramento e Reparcelamento é mais específica. Ela pede planta de levantamento planialtimétrico e um levantamento planialtimétrico cadastral na escala 1:1000 ou 1:500, com curvas de nível de metro em metro (ou planos devidamente cotados, quando o desnível do terreno não passa de 2 metros), além de edificações existentes, áreas de preservação, cursos d'água, redes e largura das vias de acesso. A lista completa está na página do serviço e pode mudar: vale consultá-la antes de o levantamento ir a campo.

Planta e memorial descritivo do terreno

A planta desenha o terreno; o memorial descritivo descreve o mesmo perímetro por escrito, segmento por segmento, com medidas, ângulos ou deflexões, área e confrontantes. O cartório trabalha com o texto, porque é ele que vai para a matrícula. Por isso retificação, desdobro, desmembramento e usucapião pedem as duas peças, e elas precisam coincidir entre si e com o levantamento. No desmembramento em São Paulo, por exemplo, o memorial descreve a situação atual, conforme o título de propriedade, e a situação pretendida, com os novos lotes.

Em geral, uma planta de levantamento para projeto e aprovação mostra:

• orientação norte-sul;
• medida de cada segmento do perímetro, com ângulos ou rumos;
• área real resultante e comparação com as medidas do título;
• curvas de nível e cotas dos pontos notáveis;
• edificações existentes, com seu perímetro;
• árvores, córregos, galerias e faixas não edificáveis, quando houver;
• calçada, guias, postes e largura do logradouro;
• posição do lote na quadra e distância à esquina mais próxima.

É aqui que a MAND Projetos concentra o trabalho: especificar a peça para o destino dela, conferir o resultado com a matrícula e o IPTU e usá-lo como base do projeto, do pedido de desdobro ou da retificação que vem em seguida. Um levantamento pensado para o uso final evita medir duas vezes o mesmo terreno.

Topográfico, planialtimétrico, cadastral e georreferenciamento: diferenças

Levantamento topográfico é o nome geral; os demais indicam o que ele inclui ou a finalidade para a qual é feito. Georreferenciamento de imóvel rural é outro serviço, com regras federais próprias.

Quando o objeto da medição é a construção, e não o terreno, o serviço adequado é o as built ou levantamento cadastral da edificação. O georreferenciamento de imóveis rurais é feito por responsável técnico credenciado no INCRA e certificado pelo próprio INCRA; não é o foco desta página.

Planimétrico ou planialtimétrico: quando cada um basta

O planimétrico basta quando o que importa é só o contorno do terreno: descrever o perímetro, conferir a área ou corrigir medidas, desde que o destinatário não peça níveis. Quando houver obra nova, movimento de terra ou drenagem, os níveis entram; em São Paulo, o alvará de aprovação e o desmembramento pedem levantamento planialtimétrico. Na dúvida, a exigência do órgão de destino decide; se o terreno ainda vai receber projeto, medir os níveis na mesma ida a campo evita um segundo levantamento.

Quem pode fazer o levantamento topográfico

Profissional habilitado no seu conselho, dentro das atribuições do registro, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no CREA ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no CAU.

Pelo sistema CONFEA/CREA, atuam em topografia engenheiros e técnicos com essa atribuição, como engenheiros agrimensores e cartógrafos, conforme o registro de cada um. A Lei 12.378/2010 inclui entre os campos de atuação do arquiteto e urbanista a topografia, abrangendo a elaboração e interpretação de levantamentos topográficos cadastrais para projetos de arquitetura, urbanismo e paisagismo. Para o georreferenciamento rural, além do registro no conselho, o INCRA exige credenciamento do responsável técnico.

Como o levantamento é feito

O trabalho tem uma parte de escritório, antes e depois do campo, e uma parte de campo. A sequência abaixo é a de um levantamento urbano para projeto ou aprovação.

1. Definição do uso e documentos Finalidade, órgão de destino, matrícula, IPTU e plantas anteriores, se houver.
2. Reconhecimento Identificação de marcos, divisas, confrontantes e pontos de acesso ao terreno.
3. Medição em campo Coleta de pontos com instrumentos topográficos (estação total, receptores GNSS, nível), escolhidos conforme a precisão exigida e as condições do local.
4. Processamento e desenho Cálculo das coordenadas e cotas, geração das curvas de nível e desenho da planta.
5. Conferência com a documentação Comparação da área e das medidas levantadas com a matrícula e o cadastro municipal.
6. Entrega Planta e, quando exigido, memorial descritivo, com ART ou RRT, no formato do órgão.

O que separar antes do levantamento

• matrícula atualizada do imóvel (ou outro título, quando não houver matrícula);
• notificação do IPTU ou dados cadastrais do imóvel, com o número do contribuinte;
• plantas, projetos aprovados ou levantamentos anteriores, se existirem;
• a finalidade e, se já houver, a exigência do órgão ou do cartório por escrito;
• quem vai dar acesso ao terreno e, quando possível, o contato dos confrontantes.

Nenhum desses itens é obrigatório para começar a conversa, mas a matrícula e o IPTU são o que permite comparar, depois, a área medida com a área registrada.

Prazo e o que influencia o custo

Não há prazo nem preço padrão: ambos dependem do terreno e do uso final. Os honorários da MAND Projetos são sob consulta, definidos depois de entender a finalidade e as condições do lote.

• área e forma do terreno;
• relevo, vegetação e obstáculos à visada;
• acesso ao terreno e ocupação (lote vazio, edificado, em uso);
• nível de detalhe cadastral pedido pelo órgão de destino;
• necessidade de memorial descritivo e de levantamento dos confrontantes;
• documentação disponível e divergências a investigar.

O levantamento em si não tem taxa pública. Ao custo do serviço técnico somam-se o registro de responsabilidade técnica (ART no CREA ou RRT no CAU), recolhido ao conselho profissional, e, depois, as taxas do procedimento em que a peça será usada: a taxa da Prefeitura no pedido de alvará ou de parcelamento, ou os emolumentos do Registro de Imóveis na retificação. Esses valores são públicos e ficam separados dos honorários.

O tempo de campo também depende de condições que não se controlam, como clima e disponibilidade de acesso. A análise posterior pela Prefeitura ou pelo cartório segue os prazos desses órgãos.