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- Legislação e procedimentos verificados até
Você mora no imóvel, às vezes há muitos anos, pagou por ele ou o recebeu da família, mas na hora de vender, financiar ou deixar tudo em ordem para os herdeiros descobre que ele não está no seu nome. Contrato assinado, recibos, IPTU pago e anos de ocupação contam a história do imóvel, mas não o passam para o seu nome: numa compra, isso só acontece quando a escritura (ou outro documento aceito pela lei) é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, a ficha do imóvel no cartório, chamada matrícula, continua mostrando outra pessoa como dona, e é ela que o banco, o comprador e o cartório consultam.
Existem caminhos para regularizar, mas não um caminho único. O adequado depende de como o imóvel chegou até você: uma escritura que nunca foi registrada, uma compra com contrato particular, uma herança sem inventário, uma posse antiga, um lote em loteamento irregular. A escolha do caminho é jurídica e cabe ao advogado. Em quase todos eles, porém, há uma parte técnica (medir, desenhar, descrever e regularizar a construção) que pode andar desde o início, e é só nela que a MAND Projetos atua.
Sem escritura, sem matrícula no seu nome: o que isso impede
O imóvel continua servindo para morar ou trabalhar. O que fica travado são os atos que dependem de mostrar, no papel, que ele é seu.
- Vender com segurança: o comprador recebe a mesma situação que você tem, e o preço costuma refletir isso;
- Financiar: bancos em geral exigem que o imóvel esteja registrado em nome de quem vende;
- Dar o imóvel em garantia para obter crédito;
- Regularizar a construção e averbá-la: alguns procedimentos aceitam documentos de posse, mas a averbação na matrícula esbarra no registro em nome de outra pessoa;
- Deixar o imóvel organizado para os herdeiros: um bem que não está no nome do falecido complica o inventário.
Escritura, registro e matrícula: o que falta no seu caso
No dia a dia, "não tenho escritura" costuma significar "o imóvel não está registrado no meu nome". São três coisas diferentes, e saber qual delas falta muda o caminho.
- Escritura pública: o documento lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza a compra e venda. Pelo Código Civil (art. 108), ela é essencial nos negócios de imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país, salvo quando a lei dispõe de outra forma.
- Registro: o ato do Cartório de Registro de Imóveis que leva a escritura (ou outro título) para a matrícula. Pelo Código Civil (art. 1.245), é o registro que transfere a propriedade entre vivos. Há quem tenha a escritura na gaveta e nunca a tenha registrado.
- Matrícula: a ficha do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com descrição, área, proprietários, construções averbadas e ônus. A certidão de matrícula mostra em nome de quem o imóvel está hoje.
Por isso, o primeiro passo é quase sempre simples: pedir a certidão da matrícula (ou da transcrição, em imóveis antigos) e ver o que ela diz. Se já existe escritura assinada e só falta registrá-la, o caso é bem diferente de quem tem apenas um contrato particular.
De onde vem o problema
Na maioria dos casos, a falta de escritura vem de uma das origens abaixo. Identificar a sua é o que orienta o advogado na escolha do caminho.
| Como o imóvel chegou até você | Caminhos que costumam ser avaliados | Parte técnica mais comum |
|---|---|---|
| Escritura lavrada no tabelionato, mas nunca registrada | Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, atendendo às exigências que ele fizer | Só se o cartório apontar divergência na descrição ou houver construção a averbar |
| Compra com contrato particular ("de gaveta"), vendedor vivo e localizável | Escritura com o vendedor; se ele não assinar, adjudicação compulsória | Conferir se a descrição da matrícula corresponde ao imóvel |
| Compra com contrato, mas o vendedor faleceu | Inventário do vendedor ou adjudicação, conforme o caso | Conferência da descrição e da construção |
| Herança de quem nunca fez inventário | Inventário | Avaliação, regularização e averbação da construção |
| Posse antiga, sem contrato ou com uma cadeia de contratos quebrada | Usucapião, judicial ou em cartório | Levantamento, planta e memorial descritivo |
| Lote em loteamento ou núcleo implantado sem aprovação | Regularização fundiária (REURB) | Levantamentos e projetos do núcleo |
Muitos casos misturam origens: uma casa comprada por contrato, de um vendedor que já faleceu, num loteamento que nunca foi aprovado. E há outro problema que costuma vir junto e é independente do título: a construção feita sem aprovação da Prefeitura.
Os caminhos possíveis: escritura, adjudicação, usucapião, REURB ou inventário
Cada caminho corresponde a uma origem diferente e tem requisitos próprios. A descrição abaixo é informativa e não substitui a análise do advogado, que confirma se o seu caso atende aos requisitos de cada um.
Escritura com o vendedor
Quando o vendedor está vivo, localizável e disposto a assinar, o caminho mais direto costuma ser lavrar a escritura no Tabelionato de Notas, recolher o ITBI (o imposto municipal de transmissão) e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis. A parte técnica entra se a descrição do imóvel na matrícula estiver desatualizada ou se houver construção a averbar.
Adjudicação compulsória
Serve para quem tem promessa ou compromisso de compra e venda, pagou, e não consegue que o vendedor (ou seus sucessores) assine a escritura. Desde a Lei 14.382/2022, ela pode ser pedida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B), com advogado, ata notarial, certidões, comprovante do imposto de transmissão e prova de que o vendedor foi notificado e não outorgou o título; também continua existindo a via judicial. A lei não inclui planta e memorial entre os documentos básicos desse pedido: a parte técnica aparece quando a descrição do imóvel precisa ser conferida ou atualizada.
Usucapião
É o reconhecimento da propriedade a partir de uma posse prolongada que atende aos requisitos da lei. Pode ser judicial ou feita no Cartório de Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-A). Na via do cartório, o pedido é feito por advogado e instruído, entre outros documentos, com ata notarial sobre o tempo de posse e com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e pelos titulares de direitos do imóvel e dos imóveis vizinhos. É o caminho em que o trabalho técnico tem mais peso; ele está detalhado na página de planta e memorial para usucapião e adjudicação.
Regularização fundiária (REURB)
Quando o problema não é só do seu lote, mas do loteamento ou do núcleo inteiro (implantado sem aprovação ou sem registro), o caminho costuma ser a Regularização Fundiária Urbana, prevista na Lei federal 13.465/2017, nas modalidades de interesse social (REURB-S) e de interesse específico (REURB-E). No Município de São Paulo, a Lei 17.734/2022 atribui à Secretaria Municipal de Habitação o processamento e a aprovação. Em regra é um processo coletivo, com projeto do núcleo; veja como funciona na página sobre REURB e loteamentos irregulares.
Inventário
Se o imóvel está registrado em nome de alguém que faleceu, o caminho costuma passar pelo inventário, conduzido por advogado. Quando quem faleceu é o vendedor de um contrato já pago, o advogado avalia se cabe o inventário dele ou a adjudicação compulsória contra o espólio ou os herdeiros. Veja o que muda para a família na página sobre imóvel de herança e inventário.
Quem decide o caminho
A escolha entre escritura, adjudicação, usucapião, REURB ou inventário, e a condução do procedimento, é do advogado. A MAND Projetos não aconselha juridicamente, não afirma direito de propriedade e não promete resultado: faz o levantamento técnico e documental e as peças que o caminho escolhido exigir.
O que é técnico em cada caminho
Qualquer que seja o caminho, o cartório, o juiz ou a Prefeitura precisam saber exatamente qual imóvel está sendo regularizado: onde fica, quanto mede, com quem faz divisa e o que está construído nele. Essa é a parte técnica.
- Levantamento do imóvel: medição do terreno e da construção como existem hoje, com a identificação dos vizinhos confrontantes;
- Confronto com o registro: comparação entre o imóvel medido e a descrição da matrícula ou da transcrição de origem, apontando divergências;
- Planta e memorial descritivo: peças assinadas por profissional legalmente habilitado, com ART ou RRT, no formato exigido pelo procedimento;
- Regularização da construção: quando a casa ou o prédio não foram aprovados, a regularização da construção na Prefeitura é um processo separado do título e pode correr em paralelo;
- Organização documental técnica: matrícula ou transcrição, cadastro do IPTU, plantas e alvarás existentes. A prova da posse e dos contratos é reunida com o advogado.
Por onde começar
Comece pelos papéis. Antes de qualquer decisão, junte o que comprova como o imóvel chegou até você e peça a certidão da matrícula.
- Reunir os documentos Contratos e recibos (de toda a cadeia, se houve várias vendas), carnês e comprovantes de IPTU, contas de consumo, documentos do vendedor e plantas que existirem.
- Pedir a certidão da matrícula No Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, para saber em nome de quem ele está e como está descrito.
- Levantar a situação técnica Comparar o imóvel real com a matrícula e com a Prefeitura: área, construção, confrontantes.
- Definir o caminho com o advogado Com documentos e situação técnica na mesa, o advogado indica o procedimento adequado.
- Executar a parte técnica Planta, memorial, levantamento e regularização da construção, conforme o caminho.
Se a situação ainda estiver confusa, com vários problemas misturados, o diagnóstico da situação do imóvel organiza o que existe e o que falta antes da conversa com o advogado.
O custo total não tem um valor único porque soma parcelas diferentes, que mudam com o caminho: o ITBI, quando há transmissão por compra (escritura ou adjudicação); os emolumentos do tabelionato (escritura ou ata notarial) e do Cartório de Registro de Imóveis, fixados em tabelas estaduais; os honorários do advogado; e a parte técnica, quando o caminho exige planta, memorial ou regularização da construção. Os honorários da MAND Projetos são sob consulta e cobrem apenas a parte técnica.
As normas de registro e de usucapião citadas aqui são nacionais. A REURB é conduzida por cada município, e as regras de regularização da construção são municipais; os exemplos desta página seguem o Município de São Paulo.
Perguntas frequentes
Imóvel sem escritura tem matrícula?
Em geral existe um registro, só que em nome de outra pessoa: o antigo dono, o loteador ou quem vendeu a gleba. Em imóveis mais antigos, o registro pode estar numa transcrição anterior ao sistema de matrículas. Em loteamentos irregulares, às vezes existe apenas a matrícula da área maior. A certidão do Cartório de Registro de Imóveis mostra qual é o caso.
Imóvel sem escritura pode ser vendido?
Na prática, quem compra recebe a mesma situação de quem vende: um contrato, a posse e a pendência de registro. Bancos em geral não financiam imóvel que não está registrado em nome do vendedor. A segurança jurídica desse tipo de negócio deve ser analisada por advogado antes da assinatura.
Pagar o IPTU no meu nome prova que o imóvel é meu?
Não. O cadastro do IPTU é fiscal e não transfere propriedade. Os comprovantes de pagamento podem, porém, ajudar a demonstrar a posse e o tempo de ocupação: a lei da usucapião em cartório cita o pagamento de impostos e taxas entre os documentos que mostram a origem e a continuidade da posse.
Comprei com contrato e o vendedor morreu. E agora?
O imóvel continua registrado em nome do vendedor, e a solução passa pelos herdeiros dele: conforme o caso, a escritura é assinada no inventário do vendedor ou o comprador pede a adjudicação compulsória contra o espólio ou os sucessores. Qual via cabe é definido pelo advogado. Do lado técnico, vale conferir desde já se a descrição da matrícula corresponde ao imóvel e se a construção está regular.
Preciso de advogado para regularizar?
Na maior parte dos caminhos, sim. A lei exige advogado na usucapião em cartório, na adjudicação compulsória em cartório e no inventário. Mesmo quando o caso parece simples, é o advogado quem confirma qual caminho cabe. A parte técnica (levantamento, planta, memorial, regularização da construção) é feita por profissional legalmente habilitado, com ART ou RRT.
Fontes e referências
Fontes oficiais consultadas em 29/09/2026.
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil (arts. 108 e 1.245) — Presidência da República (Planalto)
- Lei nº 6.015/1973 — Registros Públicos (arts. 216-A e 216-B) — Presidência da República (Planalto)
- Lei nº 14.382/2022 — inclui a adjudicação compulsória extrajudicial — Presidência da República (Planalto)
- Lei nº 13.465/2017 — Regularização Fundiária Urbana (REURB) — Presidência da República (Planalto)
- Lei nº 17.734/2022 — REURB no Município de São Paulo — Catálogo de Legislação Municipal de São Paulo
- Lei nº 8.906/1994 — Estatuto da Advocacia (atividades privativas) — Presidência da República (Planalto)