Averbação de construção na matrícula

Publicado em

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

28/09/2026

Para o Registro de Imóveis, só existe a construção que está anotada na matrícula. Averbar a construção é fazer essa anotação: o cartório lança na matrícula a edificação, com sua área, a partir de um documento da autoridade competente que comprove a obra.

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) inclui entre os atos de averbação a edificação, a reconstrução e a demolição. O pedido é feito por requerimento do interessado, instruído com documento fornecido pela autoridade competente, que no caso da obra é o documento municipal de conclusão ou de regularização. A lei é nacional; as rotinas dos cartórios seguem as normas da Corregedoria-Geral da Justiça de cada estado, e o documento municipal depende da cidade.

O que muda quando a construção não está averbada

Um imóvel "não averbado" é aquele em que a matrícula descreve menos do que existe: só o terreno, ou uma casa menor do que a atual. A diferença costuma aparecer quando alguém precisa usar a matrícula.

• Venda: a escritura e o registro partem da descrição da matrícula. A área construída que não está lá não entra no título do comprador.
• Financiamento: o banco avalia o imóvel como garantia a partir do registro, e a divergência pode impedir a operação ou reduzir o valor considerado.
• Inventário e partilha: os herdeiros recebem o imóvel como está registrado; a construção não averbada continua pendente depois da partilha.
• Garantias e locações empresariais: credores e empresas costumam conferir a matrícula antes de aceitar o imóvel.

Averbar não é só uma formalidade de cartório: é a última etapa de um caminho que começa na Prefeitura. Se a construção nunca teve documento municipal, a averbação não é o problema a resolver primeiro.

Antes do cartório: o que precisa estar pronto

O cartório não mede a obra nem decide se ela é regular: ele confere documentos. Por isso a averbação se apoia numa etapa anterior, na Prefeitura: o documento municipal que comprova a obra. A regularização da obra na Receita Federal é uma obrigação à parte, que corre em paralelo.

Na capital paulista, o Código de Obras trata o Certificado de Conclusão e o Certificado de Regularização como documentos hábeis para comprovar a regularidade da edificação, inclusive para registro. Se a obra teve alvará e falta só o documento final, o caminho é o habite-se / Certificado de Conclusão. Se foi feita sem alvará ou ficou diferente do aprovado, o documento vem da regularização na Prefeitura.

E a certidão da Receita Federal? A Lei 8.212/1991 (art. 47, II) prevê a certidão na averbação, mas o Conselho Nacional de Justiça entende que certidão negativa de débitos não pode ser condição para atos de registro. A Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo adequou as Normas de Serviço dos cartórios a esse entendimento pelo Provimento CG nº 17/2026 (DJE de 24/08/2026): no Estado de São Paulo, construções, ampliações, reformas e demolições são averbadas com o habite-se, o certificado de conclusão ou documento equivalente da prefeitura, ressalvada a exceção do art. 247-A da Lei 6.015/1973 (incluído pela Lei 13.865/2019), explicada abaixo. Em outros estados, confirme a regra com o Registro de Imóveis competente.

Não exigir a certidão no cartório não dispensa a obra de ser regularizada na Receita: a inscrição no CNO e a aferição no SERO continuam obrigatórias, e a Receita cobra quem não as fez. O procedimento está na página de CND de obra (CNO e SERO).

Construção antiga, sem documento da época

Averbar uma construção antiga segue a mesma lógica: o cartório precisa de um documento da autoridade competente que comprove a obra, e a idade da construção, por si só, não dispensa esse documento, salvo na exceção do art. 247-A. Na capital paulista, a casa antiga que nunca teve alvará nem habite-se costuma passar antes pela regularização na Prefeitura, que gera o documento municipal.

Na Receita Federal, obras antigas também passam por cadastro e aferição, e a prova da data de conclusão é o ponto sensível (veja obra antiga na Receita: decadência e prova da data).

Documentos para averbar a construção

Em regra, a base é o requerimento acompanhado do documento municipal (a exceção do art. 247-A está explicada acima). O restante varia conforme o cartório, o tipo de obra e a situação do proprietário.

• requerimento de averbação assinado pelo proprietário, com firma reconhecida quando o cartório exigir; muitos Registros de Imóveis publicam modelo próprio;
• documento municipal de conclusão ou de regularização, com a área construída;
• certidão da obra emitida pela Receita Federal, só nos estados cuja norma ainda a exija (não em São Paulo);
• peças técnicas e registro de responsabilidade técnica (ART ou RRT), quando pedidos, por exemplo em descrições mais complexas;
• documentos do proprietário e, se houver mudança de estado civil ou de titularidade ainda não registrada, os documentos correspondentes.

Desde 2022, a Lei 6.015/1973 permite que o oficial do cartório obtenha diretamente, a pedido e às custas do interessado, os documentos comprobatórios junto às autoridades competentes, de preferência por meio eletrônico. Na prática, cada cartório diz se oferece esse caminho.

Como o cartório analisa o pedido

Protocolado o pedido, o Registro de Imóveis tem prazo legal para averbar ou devolver com exigências: até 10 dias em geral e 5 dias para averbação de construção sem exigências, conforme o art. 188 da Lei 6.015/1973.

1. Protocolo O requerimento e os documentos são protocolados (prenotados) no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, presencialmente ou pelos canais eletrônicos do cartório.
2. Qualificação O oficial confere os documentos com a matrícula: titularidade, descrição do imóvel, área construída e coerência entre os documentos apresentados.
3. Averbação ou nota devolutiva Sem pendências, a construção é averbada. Havendo exigência, o cartório emite nota devolutiva por escrito, de uma só vez, explicando o que falta.
4. Cumprimento da exigência O interessado atende à exigência e reapresenta o título. Se discordar, pode pedir que a questão seja levada ao juiz competente, pelo procedimento de dúvida.

Exigência técnica ou exigência jurídica

Muitas exigências em averbação são técnicas: área do documento municipal diferente da área indicada no requerimento, descrição que não bate com a matrícula, falta de indicação da área construída, documento de uma ampliação sem referência à construção anterior. Essas a MAND Projetos analisa e responde com a documentação técnica correspondente.

Outras exigências são jurídicas: titularidade, inventário não registrado, cônjuge que precisa assinar, contestação da exigência pelo procedimento de dúvida. A parte jurídica deve ser conduzida por advogado.

Averbação de ampliação e de demolição

A lógica é a mesma da construção nova: o cartório averba o que um documento competente comprova. O cuidado está em como cada documento descreve a obra antiga e a nova.

Ampliação

Quando a casa já tem uma área averbada e ganhou cômodos, pavimento ou edícula, averba-se o acréscimo. O documento municipal precisa cobrir a ampliação, e na Receita Federal o acréscimo é aferido como obra própria. Um ponto de atenção é o documento da ampliação indicar uma área total que não fecha com a área já registrada somada ao acréscimo.

Demolição

A demolição também é averbada, para que a matrícula deixe de descrever uma edificação que não existe mais. Em São Paulo, a demolição total licenciada por Alvará de Execução recebe Certificado de Conclusão, e na Receita Federal a demolição também passa por aferição. Quando uma casa antiga deu lugar a outra, a matrícula precisa refletir as duas coisas: a saída da construção anterior e a entrada da nova.

Quanto custa averbar a construção

O custo da averbação no cartório são os emolumentos, fixados por lei estadual e cobrados conforme o tipo de ato e a tabela vigente. Quem ainda não tem o documento da Prefeitura ou não regularizou a obra na Receita Federal soma a eles os custos dessas etapas.

No Estado de São Paulo, os emolumentos dos Registros de Imóveis seguem a Lei Estadual 11.331/2002, com valores atualizados pela variação da UFESP. A tabela do Registro de Imóveis separa averbações com valor declarado, cobradas por faixas de valor, das averbações sem valor declarado, que têm valor fixo. Como o enquadramento e a faixa dependem do ato e dos valores envolvidos, esta página não publica um valor padrão: o cartório da circunscrição informa o valor do caso. Além dos emolumentos, o custo total de quem ainda não tem os documentos inclui:

• a etapa municipal: em São Paulo, o pedido do Certificado de Conclusão é isento de taxa na tabela da SMUL de 2026, mas envolve o ISS da obra; o Certificado de Regularização tem taxa por metro quadrado;
• a contribuição previdenciária da obra apurada no SERO, quando houver valor devido;
• os serviços técnicos de conferência, requerimento e resposta a exigências.

Os honorários da MAND Projetos são sob consulta e dependem de quantas etapas já estão resolvidas quando o caso chega.

Quando a área do terreno também diverge

A averbação trata da edificação. Se o problema está no terreno (medidas, confrontações ou área diferentes das reais), o procedimento é outro.

A divergência às vezes aparece no próprio pedido de averbação: o documento municipal traz uma área de terreno diferente da que está na matrícula, ou a construção aparece encostada em uma divisa que a matrícula descreve de outro jeito. O cartório pode, então, exigir que a diferença seja explicada ou corrigida.

Quando o terreno está mal descrito, costuma ser mais seguro corrigir primeiro a descrição, pela retificação de área e matrícula, e depois averbar a construção. Levantar os dois problemas juntos evita averbar a obra sobre uma descrição de terreno que ainda vai mudar.