Regularização de imóveis em São Paulo

Publicado em

28/09/2026

Última revisão técnica

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

28/09/2026

Regularizar um imóvel em São Paulo, o que muita gente chama de legalização, é obter da Prefeitura o documento que reconhece como regular uma construção feita sem alvará ou diferente do projeto aprovado: o Certificado de Regularização. Hoje existem duas rotas. A da Lei 17.202/2019, conhecida como anistia, vale para edificações concluídas até 31 de julho de 2014 e recebe pedidos até 30 de novembro de 2026. A do Código de Obras e Edificações (Lei 16.642/2017) é permanente e exige que a edificação atenda à legislação atual.

Com o certificado, a construção fica regular perante a Prefeitura; a matrícula, o cadastro do IPTU e a situação da obra na Receita Federal são atualizados em etapas próprias. A MAND Projetos parte de um diagnóstico do imóvel, conduz a etapa municipal e prepara a base técnica das seguintes.

Quando um imóvel está irregular

Para a Prefeitura, um imóvel está irregular quando o que existe no terreno não corresponde ao que foi licenciado: a construção foi feita sem alvará, ou recebeu ampliações e reformas que nunca foram aprovadas. É uma situação comum em casas, sobrados, pequenos comércios e galpões que cresceram ao longo dos anos.

A divergência costuma aparecer em momentos decisivos: venda, financiamento, herança ou locação para empresa. Sem a construção regularizada, a averbação na matrícula não avança, e a documentação do imóvel deixa de refletir o que foi construído.

Se a obra teve alvará e só falta o documento de conclusão, o caso não é de regularização: o caminho é o Certificado de Conclusão, conhecido como habite-se. E se a diferença está nas medidas ou na área do terreno descritas na matrícula, e não na construção, o procedimento é outro, feito no Registro de Imóveis: a retificação de área.

Se a obra teve alvará, mas foi executada com diferenças além da tolerância de 5% nas medidas admitida pelo Código de Obras, o caminho depende do caso: adequar a obra, atualizar o licenciamento ou regularizar a parte executada em desacordo. Essa triagem vem antes de qualquer pedido.

Anistia ou Certificado de Regularização pelo Código de Obras: qual é a rota

A rota depende principalmente de quando a construção foi concluída e de quanto ela se afasta das regras atuais de construção e de uso do solo.

Na prática, a triagem começa pela data de conclusão da obra e pelo que o imóvel tem hoje em relação às regras de recuos, taxa de ocupação, permeabilidade, acessibilidade e segurança. Uma construção anterior a julho de 2014 com infrações que não se resolvem pelo Código de Obras tende a depender da anistia enquanto ela estiver aberta.

Ampliações e reformas feitas sem aprovação passam pela mesma análise: quando foram concluídas e se atendem às regras atuais.

Anistia da Lei 17.202/2019: modalidades, taxa e prazo

A Lei 17.202/2019 permite regularizar edificações concluídas até 31 de julho de 2014, mesmo com infrações à legislação edilícia e de uso do solo, desde que a construção tenha condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade.

Pelo Decreto 65.481, de 28 de agosto de 2026, os pedidos podem ser protocolados até 30 de novembro de 2026 (verificado em 28/09/2026). O prazo já foi prorrogado várias vezes; sem nova prorrogação, depois dessa data a rota disponível passa a ser a do Código de Obras.

Modalidades

• Automática: residências das categorias de uso R, R1 e R2h, de padrão baixo e médio, com isenção total na notificação do IPTU de 2014. São consideradas regulares independentemente de pedido.
• Declaratória simplificada: edificações residenciais que não se enquadram na automática, com até 500 m².
• Declaratória: residências, comércio, escolas, escritórios e hospedagem com até 1.500 m² de área construída.
• Comum: casos acima de 1.500 m² ou fora das demais modalidades, com apresentação de documentos e análise da Prefeitura.

Taxa e recolhimentos

Nos procedimentos declaratório e comum, a lei prevê taxa específica de R$ 10,00 por metro quadrado da área a regularizar, além do preço público e do recolhimento inicial do ISS relativo a essa área. Há isenção da taxa específica para habitação de interesse social ou de mercado popular, uso institucional, uso religioso e creches sem fins lucrativos.

Como é o pedido

O pedido é digital, pelo canal indicado no site Meu Imóvel Regular para cada modalidade (na modalidade comum, o Portal de Licenciamento), com formulário eletrônico, comprovantes dos recolhimentos, documento de propriedade ou posse e peças gráficas assinadas por profissional habilitado. Quando faltam informações, a Prefeitura pode fazer exigências (o chamado "comunique-se"), que precisam ser respondidas para o processo seguir.

Certificado de Regularização pelo Código de Obras

É a rota permanente. Segundo a Prefeitura, o Certificado de Regularização é o documento que atesta a regularidade do imóvel, da edificação ou da obra que se encontra em situação irregular. Pelo Código de Obras, porém, a edificação precisa atender às regras atuais.

O Código de Obras (Lei 16.642/2017) prevê o certificado para obra ou serviço executado sem prévia licença, desde que observadas as prescrições da legislação de obras e de parcelamento, uso e ocupação do solo. Por isso, quando a construção não atende a algum parâmetro, pode ser necessário adequá-la antes do pedido.

A página oficial do serviço também destaca:

• atendimento às normas de acessibilidade (ABNT NBR 9050) e à legislação correlata;
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) para locais de reunião com mais de 100 pessoas e edificações não residenciais com mais de 750 m²; residências unifamiliares e habitações agrupadas horizontalmente são dispensadas;
• declarações de profissionais habilitados e peças técnicas do levantamento;
• protocolo digital: arquivos em PDF e desenhos em .dwf, com o requerimento padronizado, pelo canal indicado pela SMUL.

Quanto custa regularizar um imóvel em São Paulo

O custo total soma três partes: as taxas da Prefeitura, os serviços técnicos e, depois, os custos da Receita Federal e do cartório. Os honorários da MAND Projetos são sob consulta e dependem do diagnóstico do imóvel.

Na anistia da Lei 17.202/2019, a taxa específica é de R$ 10,00/m² nos procedimentos pagos, somada ao preço público e ao ISS. As taxas são reajustadas anualmente: confira sempre a tabela vigente no momento do protocolo.

Além das taxas, o orçamento de uma regularização costuma envolver:

• levantamento da edificação como está hoje;
• projeto de regularização e registro de responsabilidade técnica (ART ou RRT);
• adequações na construção, quando a rota exigir;
• licença do Corpo de Bombeiros, quando exigida;
• contribuição previdenciária da obra apurada na Receita Federal, quando houver valor devido, e emolumentos do cartório para a averbação.

Documentos para a regularização

A lista oficial muda conforme a rota e a modalidade, mas quase sempre parte destes documentos:

• matrícula atualizada ou outro documento de propriedade ou posse;
• dados do IPTU do imóvel;
• documentos do proprietário, possuidor ou responsável pelo uso;
• levantamento da edificação como construída;
• peças gráficas ou projeto assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT;
• comprovantes das taxas e recolhimentos;
• AVCB ou CLCB, quando exigido;
• documentos do condomínio, quando for o caso.

A lista oficial da modalidade prevalece. A MAND Projetos confere os documentos do caso antes do protocolo, para reduzir o risco de exigências que atrasam o processo.

Como regularizar um imóvel já construído em São Paulo

A regularização de um imóvel já construído segue uma sequência: entender o que existe e o que foi aprovado, medir a edificação, escolher a rota, preparar as peças técnicas, protocolar na Prefeitura de São Paulo e acompanhar o processo até o certificado. É assim que a MAND Projetos conduz cada caso.

1. Diagnóstico Documentos, histórico de aprovações, IPTU e matrícula, comparados com o imóvel real.
2. Levantamento Medição da edificação como foi construída. É daqui que saem as plantas, mesmo quando o imóvel não tem projeto antigo.
3. Enquadramento Definição da rota e da modalidade, e do que precisa ser adequado, se for o caso.
4. Projeto de regularização Peças técnicas com responsável técnico e registro de responsabilidade.
5. Protocolo Pedido pelo canal oficial da rota, com taxas e documentos.
6. Acompanhamento Resposta às exigências da Prefeitura até a decisão.
7. Certificado e próximas etapas Orientação sobre a averbação na matrícula, a atualização do IPTU e a regularização da obra na Receita Federal.

A MAND Projetos não promete prazo nem resultado: o tempo de análise depende da Prefeitura e da complexidade de cada caso.

Depois do certificado: Receita Federal, cartório e IPTU

O Certificado de Regularização resolve a situação na Prefeitura, mas não atualiza sozinho a matrícula nem o cadastro do IPTU.

1. 1 Prefeitura Certificado de Regularização
2. 2 Cartório Averbação da construção
3. 3 IPTU Declaração de alteração cadastral

• Receita Federal, em paralelo: a obra precisa ser regularizada com o cadastro (CNO) e a aferição no SERO, que levam à Certidão Negativa de Débitos da obra. No Estado de São Paulo, essa certidão deixou de ser requisito para averbar (Provimento CG nº 17/2026 da Corregedoria-Geral da Justiça), mas a regularização na Receita continua obrigatória.
• Cartório de Registro de Imóveis: a averbação leva a construção regularizada para a matrícula do imóvel.
• IPTU: a Secretaria Municipal da Fazenda pede que a alteração da área construída seja informada em até 60 dias, pela Declaração de Alteração Cadastral (DAC).

Quem faz a regularização

A regularização exige responsável técnico habilitado: arquiteto, com RRT, ou engenheiro, com ART. É esse profissional que assina o levantamento, as peças gráficas e o projeto.

Questões de propriedade, como imóvel sem escritura, contrato de compra e venda, inventário ou usucapião, são jurídicas e devem ser conduzidas por advogado. Nesses casos, a parte técnica (plantas e memoriais do imóvel) pode ser preparada pela MAND Projetos.

Este conteúdo trata do Município de São Paulo. Em outros municípios, as leis, as taxas e os canais de atendimento são locais.