CND de obra: CNO e SERO na Receita Federal

Publicado em

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

28/09/2026

Obras de construção civil, inclusive reformas e demolições, em regra precisam ser regularizadas na Receita Federal quanto às contribuições previdenciárias sobre a mão de obra usada. O caminho tem três peças, sempre nesta ordem: a inscrição da obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO), a aferição no Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (SERO) e, por fim, a certidão da obra, a chamada CND de obra (Certidão Negativa de Débitos).

A regra é federal e o procedimento é o mesmo em qualquer município. O que muda de um lugar para outro é o documento municipal de conclusão, que a Receita vincula à aferição, e a regra que cada estado aplica aos cartórios na averbação. No Estado de São Paulo, a certidão deixou de constar entre os requisitos da averbação em 2026, como explicado abaixo.

Para que serve a CND de obra

A certidão comprova a regularidade das contribuições sociais de uma obra inscrita no CNO. Segundo a Receita Federal, ela se destina à averbação da construção no Registro de Imóveis e a outras finalidades. No Estado de São Paulo, porém, as normas dos cartórios deixaram de exigi-la para averbar a construção.

A base legal está na Lei 8.212/1991. O art. 47, II, exige a certidão do proprietário de obra de construção civil quando de sua averbação no registro de imóveis. A mesma lei, no art. 30, VIII, afasta a contribuição quando a construção residencial unifamiliar, de uso próprio e de tipo econômico, é executada sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento.

A situação da obra define o tipo de certidão que o sistema emite:

Quando emitida para fins de averbação, a certidão sai com unidade de medida em metros quadrados e informa a categoria, a destinação e a área da obra aferida. Por isso esses dados precisam bater com o documento municipal e com a área que será levada à matrícula.

CNO, SERO e CND: o passo a passo

Primeiro a obra é inscrita no CNO; depois é aferida no SERO, que gera a DCTFWeb Aferição de Obras com o valor devido; com o débito pago, parcelado ou inexistente, a certidão é emitida pela internet.

1. Inscrição no CNO O responsável pela obra (proprietário do imóvel, dono da obra ou incorporador) faz a inscrição no gov.br. A regra é inscrever até 30 dias após o início da obra; sem CNO, a Receita não permite regularizar nem emitir certidão.
2. Documentos de base Alvará, habite-se ou certificado municipal, áreas do projeto, notas fiscais de serviços e de pré-moldados e as remunerações de trabalhadores já declaradas no período da obra.
3. Aferição no SERO No e-CAC, o responsável confirma os dados do CNO, vincula o habite-se, informa se a obra está completa ou parcial, a data final, as áreas e os créditos que podem ser abatidos.
4. DCTFWeb Aferição de Obras O SERO gera a declaração com a memória de cálculo. Ela precisa ser transmitida mesmo quando o valor devido é zero.
5. Pagamento ou parcelamento O DARF é emitido pelo próprio sistema; pago depois do vencimento, tem multa de mora de 20% e juros pela taxa Selic. O débito também pode ser parcelado.
6. Emissão da certidão Com o número da aferição (número do CNO seguido do número de ordem da aferição), a certidão é emitida pela internet.

Aferição indireta e aferição direta

Obras de pessoa física e de empresas sem contabilidade regular são regularizadas por aferição indireta: o SERO estima a remuneração da mão de obra a partir das características da obra. A aferição direta, baseada na contabilidade, fica restrita a pessoas jurídicas com escrituração regular.

Quem faz cada etapa

A inscrição, a aferição e a transmissão da declaração são feitas pelo responsável pela obra, com acesso gov.br ao e-CAC, ou por quem ele autorizar. O que decide o resultado, porém, é a qualidade das informações: área por categoria e destinação, datas de início e fim, documentos que comprovam essas datas. A MAND Projetos trabalha nessa base técnica e documental. Questões contábeis ou tributárias, como créditos, parcelamentos e escolhas de recolhimento, devem ser tratadas pelo profissional competente.

Obra antiga: decadência e prova da data

Obras concluídas há mais de cinco anos podem estar em período decadente, e nesse caso a Receita não cobra as contribuições desse período. Mas a obra continua precisando de CNO, aferição e declaração, e a data precisa ser comprovada.

Decadência é a perda do direito da Fazenda de constituir o crédito tributário. Conforme o Manual do SERO, ela ocorre após cinco anos contados do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido feito. Na prática:

• obra inteira em período decadente: o SERO calcula o custo, mas aplica percentual não decadente de 0%, e a DCTFWeb é transmitida com valores zerados para permitir a certidão;
• obra parcialmente decadente: a contribuição incide só sobre a proporção de meses fora do período decadente;
• créditos: o SERO não aceita abater remunerações de períodos decadentes.

Documentos que comprovam a data da obra

A Receita Federal lista, com base no art. 42 da IN RFB 2.021/2021, os documentos aceitos quando a comprovação é exigida. Para a data de término, um só documento basta quando é, por exemplo:

• habite-se ou certidão de conclusão de obra;
• comprovante de IPTU com a área da edificação;
• certidão de lançamento tributário ou auto e certidão municipal com área e data;
• escritura de compra e venda que mencione a área construída;
• contrato de locação com reconhecimento de firma em cartório.

Sem um desses, a Receita aceita um conjunto de pelo menos três documentos, como correspondência bancária do período, contas de luz ou telefone da unidade, declaração de imposto de renda com endereço e área, vistoria do Corpo de Bombeiros com área ou planta aerofotogramétrica acompanhada de laudo técnico com ART ou RRT. Para a data de início valem documentos como alvará, notas fiscais de material e de serviços, recibos de trabalhadores e contas de água ou luz.

Reunir e conferir esse conjunto é trabalho técnico: datas precisam ser coerentes entre si e com a área declarada. Nem toda obra antiga se enquadra, e a Receita pode pedir a comprovação a qualquer momento.

Quanto custa: do que depende o valor da contribuição

Não existe valor fixo por metro quadrado: o SERO calcula a remuneração da mão de obra a partir das características da obra e aplica as reduções e os créditos cabíveis. Duas obras com a mesma área podem ter resultados bem diferentes.

Pelo Manual do SERO, entram no cálculo da aferição indireta:

• VAU (Valor Atualizado Unitário): valor de referência por metro quadrado para cada destinação, que partiu do CUB divulgado pelos sindicatos da construção civil na capital do estado da obra e é atualizado mensalmente pela variação do Sinapi;
• áreas do projeto: áreas principais e complementares, com percentuais de equivalência e de redução para as complementares;
• categoria, destinação e tipo da obra: obra nova, acréscimo, reforma ou demolição; residencial, comercial e outras destinações; alvenaria, mista e outros tipos;
• fator social: redutor aplicado a obras de pessoa física, com redução maior quanto menor a área;
• pré-moldados e pré-fabricados: notas fiscais desses materiais reduzem a remuneração estimada;
• créditos: remunerações já declaradas e recolhidas no período da obra;
• decadência: períodos decadentes não entram na base.

A MAND Projetos não faz simulação tributária nem promete redução do valor. O que o trabalho técnico faz é evitar os erros de informação que mais distorcem o cálculo: área diferente da do documento municipal, categoria errada, data sem comprovação. Os honorários da MAND Projetos são sob consulta.

Recebi um aviso de regularização de obra da Receita

O Aviso para Regularização de Obra (ARO) é uma comunicação da Receita Federal de que existe uma obra sob sua responsabilidade a regularizar. Ele não é, por si só, uma autuação, mas tem prazo.

A Receita acompanha as obras pelas informações de alvarás e habite-se que as prefeituras enviam. Quando encontra obra licenciada sem a regularização correspondente, emite o aviso, por carta ou na caixa postal do e-CAC. Se a obra não for regularizada no prazo, segundo a própria Receita, ela pode ser fiscalizada e as contribuições podem ser lançadas com multas de 75% a 225% do valor devido.

A resposta é feita no e-CAC, em Processos Digitais, na área de obras de construção civil, pelo serviço de atendimento ao aviso. Quando o aviso decorre de erro cadastral (obra que não existe, dados trocados), há formulário para cancelamento.

Da certidão à matrícula

A certidão fecha a etapa da Receita Federal; a construção só passa a constar da matrícula quando é averbada no Registro de Imóveis. No Estado de São Paulo, a CND de obra deixou de ser requisito para essa averbação em agosto de 2026, mas a regularização da obra na Receita continua obrigatória.

A Lei 8.212/1991 (art. 47, II) prevê a certidão na averbação. O Conselho Nacional de Justiça, porém, firmou entendimento de que certidão negativa de débitos não pode ser condição para atos de registro, e a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo adequou as Normas de Serviço dos cartórios a ele pelo Provimento CG nº 17/2026 (DJE de 24/08/2026). Em São Paulo, construções, ampliações, reformas e demolições passam a ser averbadas com o habite-se, o certificado de conclusão ou documento equivalente da prefeitura, ressalvado o que a Lei 13.865/2019 prevê para casas antigas em áreas de baixa renda. Em outros estados, a regra depende das normas locais; confirme com o Registro de Imóveis competente.

Isso não encerra o assunto na Receita. A obra continua sujeita às contribuições, e a Receita cruza os alvarás e habite-se enviados pelas prefeituras para cobrar quem não regularizou, como no aviso descrito acima. Mesmo sem a exigência do cartório, a aferição e a certidão continuam sendo a forma de encerrar a pendência da obra.

A ordem mais segura parte do documento municipal. Para obras na capital paulista, a Receita vincula à aferição o habite-se, que em São Paulo é o Certificado de Conclusão; quando a obra foi feita sem alvará, o documento sai da regularização da construção na Prefeitura. Com o documento municipal e a situação na Receita coerentes entre si, a averbação de construção leva a área para a matrícula.