Habite-se em São Paulo: Certificado de Conclusão

Publicado em

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

28/09/2026

Na cidade de São Paulo, o documento que todo mundo chama de habite-se tem nome oficial: Certificado de Conclusão. A Prefeitura o expede quando termina uma obra licenciada por Alvará de Execução, e é por isso que a primeira pergunta de qualquer caso é simples: a obra teve alvará?

Com alvará, o caminho é o Certificado de Conclusão, total ou parcial, e diferenças que não cabem na tolerância precisam ser sanadas antes do pedido. Sem alvará, o pedido de conclusão não é a via: o documento equivalente sai pela regularização. Começar pela pergunta certa evita protocolar um pedido que a Prefeitura não tem como atender.

A obra teve alvará? A resposta define o caminho

Só existe Certificado de Conclusão para obra ou serviço licenciado por Alvará de Execução. Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), o pedido também pode ser feito, excepcionalmente, para licenciamentos aprovados por leis anteriores que não tiveram o habite-se emitido na época.

A linha do meio é a que mais gera dúvida. O Código de Obras e Edificações (Lei 16.642/2017) aceita diferenças de até 5% entre as medidas do projeto aprovado e as da obra executada. Acima disso, ou quando a obra ganhou área, pavimento ou uso que o alvará não previa, o Código determina que o certificado só seja concedido depois de sanada a irregularidade.

Se a obra ainda nem começou, o habite-se está no fim de um caminho que começa pela aprovação de projeto e alvarás na Prefeitura.

O que é o habite-se em São Paulo e para que serve

É o documento em que a Prefeitura de São Paulo atesta que a obra licenciada foi concluída. O Código de Obras o define como o documento hábil para comprovar a regularidade da edificação, inclusive para registro no cartório.

O nome mudou ao longo das décadas. Documentos antigos falam em "Auto de Conclusão" ou "Auto de Vistoria"; desde o Código de Obras de 2017 o nome é Certificado de Conclusão, e a própria SMUL descreve o serviço como "inclusive o antigo Habite-se". Na prática, ele é pedido em três momentos:

• averbação da construção: o Registro de Imóveis precisa de um documento municipal que comprove a obra concluída para levá-la à matrícula;
• financiamento e venda: bancos e compradores conferem se a área construída existe nos documentos oficiais;
• Receita Federal: o documento de conclusão é vinculado à regularização da obra no sistema da Receita, etapa que antecede a certidão da obra.

O Certificado de Conclusão pode ser emitido para construção nova, reforma, requalificação, reconstrução após sinistro, demolição total, muro de arrimo e movimento de terra, sempre que esses serviços tenham sido licenciados por Alvará de Execução. Em outros municípios, o documento pode ter outro nome e outras exigências: esta página trata da regra da capital paulista.

Obra aprovada: como sai o Certificado de Conclusão

O pedido é feito no mesmo sistema em que o Alvará de Execução foi emitido, com a declaração do profissional responsável de que a obra foi concluída conforme o projeto e as normas. O trabalho de verdade está antes do protocolo: conferir a obra e reunir o que a Portaria 221/SMUL/2017 pede.

1. Conferência da obra com o projeto aprovado Medidas, áreas, pavimentos e uso da edificação comparados com as peças do alvará. É aqui que aparecem as diferenças que travam o pedido.
2. Tratamento das diferenças Dentro da tolerância de 5%, a obra segue. Fora dela, é preciso adequar a construção, atualizar o licenciamento ou regularizar a parte em desacordo antes de pedir a conclusão.
3. ISS da obra Declaração dos serviços na DTCO, na Secretaria Municipal da Fazenda, e emissão do certificado do ISS que acompanha o pedido.
4. Licenças ressalvadas no alvará AVCB, cadastro de elevadores e de outros equipamentos, e qualquer documento que o próprio Alvará de Execução tenha condicionado à conclusão.
5. Pedido Pelo Portal de Licenciamento (Aprova Digital), pelo SLCe ou pelo SLC, conforme o sistema em que o alvará tramitou.
6. Exigências e emissão Resposta ao comunique-se, quando a Prefeitura pede complementos, até a expedição do certificado.

Documentos que a Prefeitura pede

A página oficial do serviço lista, com base na Portaria 221/SMUL/2017:

• declaração do profissional habilitado responsável, atestando a conclusão e o atendimento às normas técnicas e à legislação municipal, incluindo o Código de Obras;
• informação sobre a condição da obra: executada como aprovada ou com pequenas alterações dispensadas de novo licenciamento;
• declaração de que o sistema estrutural e as instalações seguem os projetos técnicos e as normas técnicas oficiais;
• comprovação do atendimento às condições de acessibilidade exigidas pelo Código de Obras (em edificação de uso coletivo, essas condições costumam vir de um projeto de adequação de acessibilidade);
• documentos e licenças ressalvados no Alvará de Execução;
• cadastro de equipamentos mecânicos de transporte permanente (elevadores, escadas rolantes, plataformas), tanques e bombas de combustível e sistemas especiais de segurança, quando existirem;
• certificado do ISS relativo à obra ou ao serviço executado.

O Código de Obras acrescenta uma regra útil: a emissão do certificado não depende do pagamento de multas pendentes, mas o certificado não é emitido para obra embargada ou interditada.

Quando o AVCB entra no pedido

A SMUL informa que o Certificado de Conclusão não é expedido sem o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros quando a edificação está sujeita a ele. A exigência depende de altura, área e uso do imóvel e segue a regulamentação do Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo. Em edifícios, comércios, galpões e locais de reunião, é um item a verificar logo no começo; para entender a licença, veja o AVCB em São Paulo e quando ele é exigido.

Conclusão parcial

O Código de Obras permite o certificado parcial quando a parte concluída atende às exigências da legislação de obras, do Plano Diretor e do zoneamento. É a saída para obras com vários blocos ou executadas em etapas, que precisam ocupar ou financiar uma parte antes de terminar o todo.

O ISS da obra e a DTCO: o que mudou

Desde 08/12/2025, o pagamento do ISS da obra deixou de ser condição para o Certificado de Conclusão em São Paulo. A declaração continua no caminho: a lista da SMUL inclui o certificado do ISS relativo à obra, que hoje é o Certificado de Declaração do ISS-CC, emitido a partir da Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO).

A mudança veio da Lei 18.270/2025, regulamentada pela Instrução Normativa SF/SUREM 15/2025. Segundo a Secretaria Municipal da Fazenda, o antigo Certificado de Quitação foi substituído pelo Certificado de Declaração do ISS-CC, que atesta que os serviços aplicados na obra foram declarados, e não que o imposto foi pago. A página de serviço da SMUL sobre o Certificado de Conclusão ainda usa o nome antigo; vale o que diz a Fazenda.

A DTCO funciona assim:

• é preenchida ao final da obra, pelo responsável pela obra ou pelo contribuinte do IPTU, que pode delegar o preenchimento;
• o proprietário confirma as informações declaradas;
• o sistema permite abater valores de mão de obra própria ou de terceiros e reconhece notas fiscais eletrônicas de serviços emitidas para a obra.

Deixar de pagar não elimina o imposto. A Fazenda informa que quem optar pelo não pagamento do ISS complementar pode ser fiscalizado dentro do prazo decadencial, com auto de infração e multa de 50% do valor devido. A decisão sobre o recolhimento e o cálculo do imposto são questões tributárias e devem ser tratados pelo profissional contábil competente; a MAND Projetos cuida da parte técnica e documental da conclusão.

Quanto custa o habite-se em São Paulo

A Prefeitura não cobra taxa pelo Certificado de Conclusão: a tabela de taxas da SMUL para 2026 registra o pedido como isento. O custo relevante está no que o certificado exige.

Em um caso típico, o orçamento se forma com:

• ISS da obra: apurado na DTCO pela Secretaria Municipal da Fazenda, a partir da área, do tipo de obra e das deduções comprovadas. Não há valor padrão, e o imposto continua devido mesmo que o pagamento não seja mais condição do certificado;
• serviços técnicos: conferência da obra, declarações do responsável técnico e, se houver diferenças, adequação da obra ou do projeto;
• AVCB ou CLCB: quando a edificação está sujeita à licença do Corpo de Bombeiros;
• etapas seguintes: regularização da obra na Receita Federal e emolumentos do cartório para a averbação.

A tabela de taxas municipais é revista todos os anos; a informação acima foi conferida na tabela em vigor a partir de 02/02/2026. Os honorários da MAND Projetos são sob consulta e dependem do diagnóstico da obra.

Habite-se de imóvel já construído sem alvará: por que o caminho é outro

Quem construiu, ampliou ou reformou sem Alvará de Execução não tem obra licenciada para concluir. Nesse caso, a Prefeitura de São Paulo não emite Certificado de Conclusão: o documento equivalente é o Certificado de Regularização.

Para o cartório, os dois têm o mesmo papel: o decreto que regulamenta o Código de Obras trata o Certificado de Regularização como documento hábil para comprovar a regularidade da edificação, inclusive para fins de registro. O caminho até ele é diferente, com levantamento do que existe, enquadramento na rota cabível e projeto de regularização. A página de regularização de imóveis em São Paulo explica as rotas disponíveis hoje e como cada uma funciona.

Depois do habite-se: Receita Federal e cartório

O Certificado de Conclusão encerra a obra na Prefeitura, mas não coloca a construção na matrícula. Faltam duas etapas, em órgãos diferentes.

A primeira costuma ser cobrada mesmo que o proprietário não tome a iniciativa. As prefeituras informam à Receita Federal os alvarás e habite-se que emitem, e a Receita usa essas informações para cobrar a regularização das obras. É por isso que há proprietários que recebem um aviso da Receita depois de obter o certificado. A regularização passa pelo cadastro da obra no CNO e pela aferição no SERO, e termina com a CND de obra emitida pela Receita Federal.

A segunda é no Registro de Imóveis: com o documento municipal e a documentação pedida pelo cartório (no Estado de São Paulo, a certidão da Receita deixou de ser requisito da averbação em 2026), a averbação da construção na matrícula registra a área construída e fecha o processo para venda, financiamento ou inventário.