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- Legislação e procedimentos verificados até
Herdar um imóvel costuma vir com surpresas: a casa que a família conhece não aparece inteira na matrícula, as medidas do terreno não batem, ninguém sabe ao certo quanto ele vale e os herdeiros ainda precisam decidir se vendem, dividem ou ficam com ele. Parte dessas dúvidas é jurídica e fica com o advogado que conduz o inventário. A outra parte é técnica: a situação da construção na Prefeitura e no cartório e o valor de mercado do imóvel.
Cuidar da parte técnica em paralelo ao inventário, e não depois, ajuda a família a não chegar ao fim da partilha com um imóvel que ainda tem pendências para ser vendido ou financiado. Esta página mostra onde cada pendência costuma aparecer, o que ela significa e qual é o papel de cada profissional. A MAND Projetos atua só na parte técnica.
Herdei um imóvel: o que é jurídico e o que é técnico
Tudo o que envolve direitos dos herdeiros, a forma do inventário, a divisão dos bens e os impostos é jurídico ou tributário. Tudo o que envolve a construção, a área, a regularidade na Prefeitura e o valor de mercado do imóvel é técnico.
| Tema | Natureza | Quem conduz |
|---|---|---|
| Abertura do inventário, via judicial ou em cartório | Jurídica | Advogado |
| Partilha, testamento, cessão de direitos, venda de bens do espólio | Jurídica | Advogado |
| ITCMD e demais obrigações fiscais | Tributária | Advogado ou profissional competente em tributos |
| Situação da construção na Prefeitura | Técnica | Arquiteto ou engenheiro habilitado |
| Construção e área na matrícula (averbação, divergências) | Técnica e documental | Arquiteto ou engenheiro, com o cartório |
| Valor de mercado do imóvel | Técnica | Profissional habilitado em avaliação |
Sobre a via do inventário, conhecer o básico ajuda na conversa com o advogado. Pelo Código de Processo Civil (art. 610), o inventário é judicial quando há testamento ou herdeiro incapaz, e pode ser feito em cartório, por escritura pública, quando todos os herdeiros são capazes e estão de acordo. Desde a Resolução 571/2024, o Conselho Nacional de Justiça admite a via do cartório também em algumas situações com testamento ou com herdeiro menor ou incapaz, sob condições específicas. Em qualquer via, as partes precisam estar assistidas por advogado ou defensor público, e é o advogado quem define qual via cabe no caso da família.
A MAND Projetos não conduz inventário, não orienta sobre partilha ou imposto e não substitui o advogado. O trabalho técnico entra como apoio: documentos, avaliação e regularização que o advogado e a família vão precisar.
Quando o imóvel herdado está irregular ou sem averbação
É comum que o imóvel herdado não corresponda aos documentos: a casa foi ampliada ao longo dos anos, a construção nunca foi registrada na matrícula ou a área do terreno é diferente da que consta no registro. O inventário não corrige nada disso; a pendência passa para quem herdar.
| O que a família encontra | O que costuma significar | Caminho técnico |
|---|---|---|
| A matrícula mostra só o terreno, mas existe uma casa | A construção nunca foi averbada | Documento da Prefeitura e averbação; regularização da obra na Receita Federal em paralelo |
| A casa é maior do que consta no IPTU e na planta aprovada | Ampliações feitas sem alvará | Regularização na Prefeitura, depois averbação |
| As medidas do terreno não batem com a matrícula | Descrição antiga ou imprecisa no registro | Levantamento e retificação da área |
| O imóvel nunca foi registrado em nome do falecido | Compra feita por contrato particular, sem escritura registrada | Levantamento técnico e caminho jurídico definido pelo advogado |
Quando a construção foi feita ou ampliada sem aprovação, o primeiro passo é a regularização do imóvel herdado na Prefeitura. Quando ela já está regular na Prefeitura, mas não aparece no registro, o que falta é a averbação da construção na matrícula. A regularização da obra na Receita Federal é uma obrigação à parte, que corre em paralelo: no Estado de São Paulo, ela deixou de ser requisito da averbação (Provimento CG nº 17/2026), mas continua devida.
Se o falecido comprou o imóvel por contrato particular e nunca registrou a compra, o problema é anterior ao inventário: o bem não está na matrícula em nome dele. Esse caso tem caminhos próprios, explicados na página sobre imóvel que ficou sem escritura, e a escolha entre eles é do advogado.
O que isso muda na prática: um imóvel com construção não averbada pode ser partilhado, mas tende a ter mais dificuldade na venda, porque o comprador que depende de financiamento costuma encontrar no banco a exigência de documentação da construção. A regularização é um tema técnico com impacto direto no valor e na liquidez da herança.
Quanto vale o imóvel herdado
O valor de mercado de um imóvel herdado é estimado por avaliação técnica, feita por profissional habilitado segundo a norma ABNT NBR 14653. Ele não é o valor venal do IPTU nem o valor que um herdeiro acha justo.
A avaliação serve para decisões concretas da família: quem fica com o imóvel e quanto compensa os demais, se vale mais vender agora ou depois de regularizar, qual preço pedir. Uma avaliação fundamentada, com metodologia e dados de mercado explícitos, dá aos herdeiros um ponto de partida comum e costuma reduzir discussões baseadas em impressão.
O estado da documentação também entra na conta. Um imóvel com construção não averbada ou área divergente pode ser avaliado no estado em que está e, se a família quiser comparar, no cenário depois de regularizado. A diferença entre os dois ajuda a decidir se a regularização vem antes da venda.
Outro detalhe que o advogado costuma definir é a data de referência. Uma avaliação pode retratar o valor atual do imóvel, para a venda, ou o valor em uma data passada, como a do falecimento, quando o inventário exigir. Informar a finalidade logo no início evita refazer o trabalho.
ITCMD: por que o valor exige cautela
No Estado de São Paulo, o imposto sobre a herança é o ITCMD, regido pela Lei estadual 10.705/2000. A lei define como base de cálculo o valor venal do bem, entendido como o valor de mercado na data da abertura da sucessão, e estabelece que, para imóvel urbano, essa base não pode ser inferior ao valor usado para o IPTU. A forma de apurar e declarar esse valor, e seus efeitos no imposto, deve ser conduzida pelo advogado ou pelo profissional competente em tributos. Uma avaliação técnica documenta o valor de mercado; ela não é, por si, promessa de imposto menor.
Para o laudo propriamente dito, com as finalidades, o grau de fundamentação e o que ele contém, veja o laudo de avaliação do imóvel.
Regularizar antes ou depois da partilha
Não existe uma ordem que sirva a todas as famílias. Regularizar antes ou depois da partilha é uma decisão tomada com o advogado, e a parte técnica ajuda a medir o esforço de cada opção.
Os critérios técnicos que costumam pesar nessa decisão:
- Tamanho da pendência: falta só averbar uma construção que já tem documento da Prefeitura, ou será preciso regularizar ampliações, com projeto e taxas?
- Destino do imóvel: se a família pretende vender, a regularização costuma fazer parte da preparação para a venda; se um herdeiro vai morar nele, pode haver mais flexibilidade no momento.
- Enquadramento atual: a construção pode ser regularizada pelas regras vigentes ou precisa de adequação física? Isso muda custo e tempo.
- Divisão dos custos: quem paga a regularização (todos os herdeiros juntos ou quem ficar com o imóvel) é acordo da família, formalizado com o advogado.
Há famílias que, mesmo depois da partilha, não sabem se vendem, alugam ou constroem. Para esse momento, a página sobre o que fazer com um imóvel parado organiza os caminhos possíveis.
O ponto em comum: sem saber o tamanho da pendência, a família decide às cegas. Por isso o diagnóstico técnico do imóvel costuma vir antes da decisão, e não depois.
Quando a herança reúne vários imóveis
Com vários imóveis, o problema deixa de ser um documento e passa a ser a ordem: qual imóvel tem pendência, qual pode ser vendido primeiro, qual vale mais depois de regularizado.
Um levantamento organizado de todos os bens, com a situação de cada um na matrícula, na Prefeitura e no local, permite ao advogado planejar a partilha e à família priorizar o que resolver. É o que a MAND Projetos faz no diagnóstico de vários imóveis da família: uma visão comum, imóvel a imóvel, com as etapas técnicas de cada um. Planejamento sucessório e estruturação patrimonial, como holding, são temas do advogado e do contador.
Como a MAND Projetos atua com a família
O trabalho começa pelo que já existe (documentos e o imóvel) e termina com a documentação técnica que o advogado e a família precisam para seguir.
- Conversa e documentos O que a família herdou, o que pretende fazer com o imóvel e quais documentos existem.
- Conferência do imóvel Visita ao local e comparação entre o que foi construído, o que consta na Prefeitura e o que está na matrícula.
- Relatório da situação O que está regular, o que falta, em que órgão e com que documentos, para a família e o advogado decidirem a ordem.
- Execução do que for definido Avaliação de mercado, regularização na Prefeitura e averbação, conforme o caso. Se for preciso medir o terreno ou a construção, a forma de execução é definida na proposta.
- Documentação entregue Peças técnicas, certidões e laudos organizados para uso no inventário, na partilha ou na venda.
O que separar para a primeira conversa
- certidão de matrícula atualizada, ou o número da matrícula e o cartório;
- carnê do IPTU ou número de contribuinte;
- plantas, alvarás, habite-se ou qualquer documento antigo da construção;
- fotos recentes do imóvel e uma ideia das reformas feitas ao longo dos anos;
- em que fase está o inventário e quem é o advogado da família, se já houver.
As regras de regularização citadas nesta página seguem o Município de São Paulo; em outros municípios, a legislação e os procedimentos são locais. A MAND Projetos não promete prazo: o tempo depende da Prefeitura, do cartório e do andamento do inventário. Os honorários são sob consulta.
Perguntas frequentes
Um imóvel com construção irregular pode entrar no inventário?
O imóvel é descrito no inventário a partir dos documentos existentes, principalmente a matrícula. Se a construção real não aparece nela, a diferença não desaparece com a partilha: continua existindo e precisará ser tratada na Prefeitura e no cartório. Como o imóvel será descrito no inventário é decisão do advogado.
A família quer vender o imóvel herdado. O que o comprador vai conferir no imóvel?
Se a venda pode acontecer antes do fim do inventário, e como, é uma questão jurídica para o advogado. Do lado do imóvel, o comprador e o banco costumam conferir se a construção está averbada na matrícula, se a área registrada confere com a real e se a construção está regular na Prefeitura. Verificar esses pontos antes de anunciar evita descobrir a pendência no meio da negociação.
Preciso de um laudo de avaliação para o inventário?
Nem sempre. Depende da via do inventário, do que o advogado e a Fazenda estadual pedirem e do que a família precisa decidir. O laudo costuma ser útil quando os herdeiros discordam do valor, quando um deles vai ficar com o imóvel e compensar os outros ou quando a família precisa de um valor de mercado atual para decidir uma venda. No inventário judicial, o juiz pode nomear perito para avaliar os bens (CPC, art. 630). Qualquer uso do laudo para fins fiscais é definido com o advogado.
O valor venal do IPTU serve como valor do imóvel na partilha?
O valor venal é uma referência fiscal calculada pela Prefeitura e pode ficar distante do valor de mercado, para mais ou para menos. Para dividir o imóvel entre herdeiros ou decidir uma venda, a referência técnica é a avaliação de mercado. Qual valor usar em cada documento do inventário é definido com o advogado.
A regularização pode começar antes de o inventário terminar?
A parte técnica pode começar antes: a conferência do imóvel, o relatório da situação e, quando for o caso, o levantamento e o projeto podem ser preparados enquanto o inventário corre. Em nome de quem o pedido é protocolado na Prefeitura e no cartório, e quem assina, depende da fase do inventário e é definido com o advogado da família antes do protocolo.
Fontes e referências
Fontes oficiais consultadas em 29/09/2026.
- Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil (arts. 610 e 630) — Presidência da República (Planalto)
- Resolução nº 571/2024 — altera a Resolução CNJ 35/2007 (inventário por escritura pública) — Conselho Nacional de Justiça (CNJ)
- Lei nº 10.705/2000 — ITCMD no Estado de São Paulo — Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo (ALESP)
- Provimento CG nº 17/2026 — Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo (averbação de construção; consultado em 29/09/2026) — Tribunal de Justiça de São Paulo (e-SAJ, legislação)
- Lei nº 8.906/1994 — Estatuto da Advocacia (atividades privativas) — Presidência da República (Planalto)