REURB e regularização de loteamentos irregulares

Publicado em

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

29/09/2026

Um loteamento que nunca foi aprovado ou registrado pode ser regularizado pela REURB, a regularização fundiária urbana da Lei 13.465/2017. Quem instaura e aprova é o Município, que ao final emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF); com ela registrada no cartório, cada lote pode receber matrícula própria.

Na REURB de interesse específico (REURB-E), o projeto técnico é contratado e pago pelos próprios interessados: a associação de moradores, o grupo de proprietários ou o loteador. É nessa parte, a do projeto de regularização, das plantas e dos memoriais, que a MAND Projetos atua; a parte jurídica fica com advogado e a social, com profissionais da área. As regras municipais citadas aqui são as do Município de São Paulo; em outras cidades, a lei federal vale igualmente, mas o procedimento, os documentos e o órgão responsável são definidos localmente.

O que um loteamento irregular impede

Sem aprovação e registro do parcelamento, os lotes não existem como imóveis separados no Cartório de Registro de Imóveis. Quem mora ou comprou ali tem, em geral, um contrato ou uma fração ideal da gleba, não a matrícula do próprio lote.

Na prática, isso dificulta vender com escritura, financiar, dar o imóvel em garantia, fazer inventário com o lote individualizado e aprovar construções na Prefeitura. A infraestrutura também costuma ficar incompleta, porque o loteamento não passou pelas exigências de vias, drenagem, água e esgoto de um parcelamento aprovado.

No uso corrente, chama-se de clandestino o loteamento feito sem qualquer aprovação e de irregular aquele que teve algum ato de aprovação, mas não foi executado ou registrado como aprovado. Para a REURB a distinção pesa pouco: as duas situações cabem no conceito legal de núcleo urbano informal, que inclui também o núcleo em que não foi possível titular os ocupantes (Lei 13.465/2017, art. 11, II).

Se a gleba ainda não foi dividida e a intenção é vender lotes, o caminho não é a REURB: é aprovar o parcelamento desde o início, como explicado em loteamento e condomínio de lotes.

O que é REURB: REURB-S e REURB-E

REURB é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar núcleos urbanos informais à cidade formal e a titular seus ocupantes (Lei 13.465/2017, art. 9º, regulamentada pelo Decreto 9.310/2018). Ela tem duas modalidades, definidas pelo perfil de quem ocupa o núcleo.

Há uma exceção na lei federal: na REURB-E sobre área pública, se houver interesse público, o Município pode elaborar e custear o projeto e a infraestrutura essencial, cobrando depois dos beneficiários (art. 33, § 1º, III).

A classificação é feita pelo Município, caso a caso. Pela lei federal, ele tem até 180 dias para classificar ou indeferir o pedido; se não se manifestar, prevalece a modalidade indicada pelo requerente, sujeita a revisão posterior (art. 30, §§ 2º e 3º).

Instrumentos de titulação

A REURB pode usar vários instrumentos para transferir a propriedade aos ocupantes, entre eles a legitimação fundiária, a legitimação de posse, a usucapião, a doação e a compra e venda (art. 15). A legitimação fundiária, que reconhece a aquisição originária da propriedade, só se aplica a núcleos comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016 (art. 9º, § 2º). Esse marco vale para esse instrumento, não para a REURB como um todo. Em São Paulo, quem define o instrumento de titulação de cada beneficiário é a Coordenadoria de Regularização Fundiária da SEHAB (Decreto 63.857/2024, art. 2º); a análise jurídica do caso, do lado dos requerentes, deve ser conduzida por advogado.

REURB em São Paulo: quem conduz e quem pode pedir

No Município de São Paulo, a REURB é processada e aprovada pela Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB), por meio da Coordenadoria de Regularização Fundiária, conforme a Lei 17.734/2022 e o Decreto 63.857/2024. A decisão de deferir ou indeferir é do Secretário Municipal de Habitação.

Podem requerer a REURB na capital (Lei 17.734/2022, art. 18):

• os beneficiários, individual ou coletivamente, inclusive por associações de moradores e cooperativas habitacionais;
• os proprietários, loteadores ou incorporadores do imóvel;
• a Defensoria Pública, quando houver beneficiários hipossuficientes;
• o Ministério Público;
• o próprio Município e, em áreas de sua propriedade, a União e o Estado.

Para o loteador há um ponto que precisa ficar claro desde o início: pedir a REURB não o exime de responsabilidade administrativa, civil ou criminal por ter dado causa ao núcleo irregular (Lei 13.465/2017, art. 14, § 3º). Por outro lado, quem arca com os custos da regularização de um parcelamento feito por particular tem direito de regresso contra os responsáveis pela implantação (art. 14, § 2º). As duas questões são jurídicas e devem ser tratadas por advogado.

O marco temporal em São Paulo

A data de 22/12/2016 não é um corte geral da REURB na capital. A lei municipal repete a regra federal para a legitimação fundiária, que só alcança núcleos comprovadamente existentes até essa data (Lei 17.734/2022, art. 4º, § 1º). E admite a regularização de núcleos implantados depois de 22/12/2016 e até a aprovação da própria lei (a Lei 17.734 é de 11/01/2022), desde que fora das Áreas de Proteção e Recuperação dos Mananciais Billings e Guarapiranga, das APAs (Áreas de Proteção Ambiental) do Município e das zonas ZEP, ZEPDS, ZPDSr e ZEPAM do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento (art. 4º, § 6º). Por isso, a data de formação do núcleo precisa ser demonstrada desde o início: no pedido de Consulta Prévia, o decreto exige a ortofoto de 2017 do Mapa Digital da Cidade (GeoSampa) com o perímetro do núcleo delimitado.

Loteamentos implantados antes de 19/12/1979

Loteamentos antigos, abertos antes da Lei federal 6.766/1979 e nunca registrados, têm um caminho próprio. A Lei 13.465/2017 (art. 69) permite regularizá-los pelo registro do parcelamento, desde que implantados e integrados à cidade, com planta da área assinada por profissional habilitado (com ART ou RRT), descrição técnica do perímetro, dos lotes e das áreas públicas e um documento do Município que ateste a data de implantação e a integração à cidade. Com esses documentos, o registro do parcelamento é pedido diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis (art. 69, § 1º), e a lei dispensa o projeto de regularização fundiária e a CRF (art. 69, § 2º).

Em São Paulo, esse documento é uma declaração expedida pelo órgão responsável pela REURB. Para obtê-la, o interessado apresenta a planta do parcelamento e os memoriais descritivos que serão levados ao registro e assina termo de compromisso; considera-se integrado à cidade o parcelamento que tem infraestrutura essencial e serviços públicos disponíveis (Lei 17.734/2022, art. 69, §§ 1º, 2º e 4º). Planta e memoriais são peças técnicas do mesmo tipo que as da REURB, só que para um rito mais curto.

Quem paga a REURB-E na capital

Na REURB-E, o legitimado proponente é responsável por produzir todos os elementos técnicos do projeto de regularização fundiária e arca com todos os custos, inclusive de eventuais obras, formalizando essas obrigações no Termo de Responsabilidade pela REURB (TRR) (Lei 17.734/2022, art. 22). Essa responsabilidade, declarada por escrito no requerimento, inclui levar a CRF a registro no cartório (art. 22, § 1º).

Não existe um valor único para uma REURB-E. O custo total soma parcelas de natureza diferente, e cada uma tem um responsável:

• as peças técnicas (levantamento, projeto de regularização, projeto urbanístico, plantas e memoriais), que crescem com o número de lotes, a área e a quantidade de matrículas atingidas;
• os estudos técnico ambiental e de risco, só quando o núcleo está em área com incidência ambiental ou de risco;
• as obras de infraestrutura essencial ou medidas compensatórias que a SEHAB considerar necessárias, formalizadas em termo de compromisso;
• os emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis para registrar a CRF e abrir as matrículas, que na REURB-E não têm a isenção prevista para a REURB-S;
• os honorários do advogado e dos profissionais da área social, quando contratados.

Os honorários técnicos da MAND Projetos são sob consulta e dependem do tamanho do núcleo e das peças que ele exige.

O que a associação ou o loteador precisa entregar

Em São Paulo, o pedido começa pela Certidão de Consulta Prévia e, na REURB-E, segue com todas as peças técnicas por conta do requerente. O Manual Municipal de REURB, publicado pela SEHAB em 15/10/2025, padroniza o formato de cada uma.

Antes do requerimento: a Consulta Prévia

O Decreto 63.857/2024 (art. 5º) pede, para a Certidão de Consulta Prévia, o formulário do Manual, imagem de satélite atual e ortofoto de 2017 do GeoSampa com o perímetro do núcleo delimitado, um relato do histórico da ocupação, da forma de aquisição e da infraestrutura existente, e informação sobre ações judiciais. A certidão vale por um ano e é obrigatória para instaurar a REURB.

No requerimento de instauração

O art. 7º do decreto lista, para instaurar o processo:

• a Certidão de Consulta Prévia;
• o requerimento de instauração preenchido;
• o Termo de Responsabilidade pela REURB (TRR), quando for o caso;
• o estudo preliminar das desconformidades jurídicas, urbanísticas e ambientais do núcleo, conforme o Manual;
• cópias das matrículas ou transcrições do núcleo e dos confrontantes, se houver;
• o Levantamento Planialtimétrico Cadastral (LEPAC) georreferenciado.

Na REURB-E, o requerente executa todos os produtos, incluindo obras, se necessárias (art. 7º, § 3º).

O projeto de regularização fundiária

A lei federal (art. 35) e a municipal (art. 30) definem o conteúdo mínimo do projeto. As peças abaixo são as de natureza técnica e gráfica; as de natureza jurídica e social são produzidas pelos profissionais competentes.

O Manual Municipal traz ainda orientações para plantas específicas do rito paulistano, como a planta de perímetro (PPN), a planta de área urbana regularizada (AUR), a planta de instituição de condomínio (PIC) e, em áreas públicas, a planta de selagem. A planta e o memorial descritivo precisam ser assinados por profissional legalmente habilitado (Lei 13.465/2017, art. 36, § 5º).

Tudo parte do levantamento de campo do núcleo, com lotes, construções e vias medidos e georreferenciados. Esse trabalho exige profissional habilitado com ART ou RRT e é detalhado na página de levantamento topográfico e planialtimétrico.

Etapas até a CRF e as matrículas

Em São Paulo, a REURB começa pela Consulta Prévia (Decreto 63.857/2024, art. 4º) e segue as 14 fases da Lei 17.734/2022 (art. 16), do requerimento à declaração de cumprimento do termo de compromisso de obras. Agrupadas, elas formam a sequência abaixo; nem todo núcleo passa por todas (o estudo técnico ambiental, por exemplo, só existe quando há incidência ambiental).

1. Consulta Prévia A SEHAB avalia se a REURB se aplica ao núcleo e emite a certidão ou indefere o pedido.
2. Requerimento e autuação O legitimado protocola o pedido com os documentos do art. 7º do decreto e o processo é aberto.
3. Análise preliminar e classificação A SEHAB emite diretrizes e classifica o núcleo como REURB-S ou REURB-E. Se a classificação for diferente da pedida, o requerente tem 15 dias para pedir revisão (Decreto 63.857/2024, art. 9º).
4. Diagnóstico e elementos técnicos Vistoria, pesquisa registral, levantamento das interferências e da situação ambiental, planta preliminar de perímetro.
5. Notificações Proprietários, loteador, confrontantes e terceiros interessados são notificados e podem impugnar em 30 dias.
6. Projeto de regularização e estudos Elaboração do projeto e, quando necessário, do estudo técnico ambiental, com parecer sobre a viabilidade.
7. Saneamento e decisão Comunique-se para corrigir pendências e despacho que autoriza ou indefere a emissão da CRF.
8. CRF e registro A CRF é expedida e levada ao Cartório de Registro de Imóveis, onde o registro do projeto aprovado abre as matrículas dos lotes. Na REURB-E, o legitimado é notificado para retirar a CRF e protocolá-la no cartório (Lei 17.734/2022, art. 16, XIII).

A CRF reúne o projeto de regularização aprovado, o termo de compromisso de execução e, quando houver legitimação fundiária ou de posse, a lista dos ocupantes e dos direitos conferidos a cada um (Lei 13.465/2017, art. 11, V). O registro é pedido diretamente ao cartório da situação do imóvel, sem necessidade de ordem judicial (art. 42).

Nenhuma dessas fases tem resultado garantido. O tempo depende da SEHAB, das impugnações, das exigências técnicas e das obras eventualmente necessárias; a MAND Projetos não promete prazo.

O que a MAND Projetos entrega na REURB

A MAND Projetos trabalha para o requerente privado, principalmente na REURB-E: associação de moradores, grupo de proprietários ou loteador. O foco são as peças técnicas e a coerência entre elas ao longo do processo.

• leitura inicial do núcleo e do enquadramento na lei federal e na lei municipal;
• organização do material para a Certidão de Consulta Prévia;
• estudo preliminar das desconformidades urbanísticas, na parte técnica;
• projeto de regularização fundiária e projeto urbanístico;
• plantas no padrão do Manual Municipal e memoriais descritivos do perímetro e dos lotes;
• quadro de áreas, quadro de coordenadas e cronograma técnico de obras, quando houver;
• planta do parcelamento e memoriais descritivos para loteamentos anteriores a 1979, quando esse for o caminho;
• ajustes técnicos às exigências da SEHAB e às notas do cartório.

O trabalho começa por uma conversa com quem representa o núcleo, para entender o histórico, os documentos existentes e o objetivo do grupo. Em seguida vêm a base cartográfica (o levantamento planialtimétrico cadastral georreferenciado, cuja forma de execução é definida na proposta), o projeto e os memoriais e, ao longo do processo, o acompanhamento técnico das exigências. Moradores que ainda não sabem se o seu caso é coletivo ou individual podem começar pela página sobre imóvel sem escritura, que compara os caminhos possíveis.