Projeto arquitetônico

Publicado em

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

28/09/2026

Um projeto arquitetônico decide a obra antes que ela custe dinheiro: onde fica cada ambiente, quanto se constrói, que regras o terreno impõe e o que precisa passar pela Prefeitura. Ele é desenvolvido em etapas, e cada etapa entrega peças diferentes, com um nível de definição maior que a anterior.

A MAND Projetos desenvolve projetos para obra nova, reforma, ampliação, mudança de uso e retrofit, sempre partindo do que existe no terreno ou na edificação e das regras de aprovação do município. A execução da obra não faz parte do serviço: ela fica com a construtora ou o empreiteiro que o proprietário contratar.

O que é um projeto arquitetônico completo

É o conjunto de desenhos e textos que define a edificação: implantação no terreno, ambientes, dimensões, aberturas, volumetria, materiais e acabamentos. "Completo", no uso comum, quer dizer que o projeto percorre todas as etapas, do primeiro estudo ao detalhamento para a obra.

No Brasil, a referência técnica para organizar essas etapas é a ABNT NBR 16636-2:2017, que trata do projeto arquitetônico de edificações e substituiu as antigas NBR 13531 e NBR 13532. A norma trata o projeto de arquitetura como parte de um conjunto maior, o projeto completo da edificação, formado também pelos projetos complementares: fundações, estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, climatização, segurança contra incêndio, entre outros, conforme a obra.

Isso tem uma consequência prática ao comparar propostas. Duas propostas de "projeto completo" podem incluir coisas muito diferentes: uma termina no projeto para aprovação, outra inclui o detalhamento executivo, uma terceira coordena os complementares. Antes de comparar preço, compare quais etapas e quais peças cada uma entrega.

Três nomes costumam se confundir. O projeto arquitetônico é o todo: a concepção da edificação e o seu desenvolvimento. O projeto legal é a versão preparada para a Prefeitura analisar e licenciar. O projeto executivo é o detalhamento que a obra usa para orçar e construir. Os dois últimos são etapas do primeiro, e não projetos independentes.

Etapas do projeto arquitetônico e o que cada uma entrega

O projeto avança do geral para o detalhe: primeiro se levanta o que existe e o que o cliente precisa, depois se estuda a solução, se define a arquitetura, se prepara o projeto para aprovação e, por fim, se detalha tudo para a obra.

A etapa executiva transforma o projeto aprovado em instruções para a obra e tem página própria: veja o que entra no projeto executivo de arquitetura.

Antes de desenhar: o levantamento

Nenhuma etapa começa bem sem medidas confiáveis. Em obra nova, a base é o levantamento planialtimétrico do terreno, que mostra limites, área real, níveis e o que já existe no lote. Em reforma, ampliação ou retrofit, é preciso medir também a edificação como está hoje, porque as plantas antigas raramente correspondem ao que foi construído.

O que reunir antes de pedir a proposta

Nem tudo precisa existir no primeiro contato, mas estes itens definem o ponto de partida e o escopo:

• certidão da matrícula do imóvel e número do contribuinte do IPTU;
• plantas existentes, aprovadas ou não, e o alvará anterior, se houver;
• levantamento do terreno ou da edificação, quando já foi feito;
• o programa de necessidades: ambientes, número de usuários, uso pretendido e o que não pode mudar;
• o orçamento de obra que se pretende respeitar, mesmo que aproximado.

O orçamento-alvo não é detalhe: é ele que decide, já no estudo preliminar, quanto se constrói e com que padrão.

Cada etapa pode ser contratada separadamente

A NBR 16636-2 prevê que a aplicação das etapas seja definida em contrato, de acordo com a complexidade de cada edificação. Na prática, há quem contrate só o estudo preliminar para decidir se a obra vale a pena, quem contrate até o projeto para licenciamento e quem contrate o percurso inteiro. O importante é que a proposta diga, etapa por etapa, o que será entregue.

Residencial, comercial ou de uso coletivo: o que muda no projeto

O método é o mesmo, mas as exigências mudam com o uso. Uma casa unifamiliar responde principalmente ao código de obras e à legislação de uso do solo; um comércio, uma escola ou um edifício de escritórios somam exigências de acessibilidade, de segurança contra incêndio e, às vezes, de órgãos específicos.

• Residencial unifamiliar: o projeto se concentra no programa da família, na implantação, na insolação e nos parâmetros do lote (recuos, taxa de ocupação, permeabilidade, altura).
• Residencial multifamiliar e comercial: entram circulações comuns, vagas, rotas acessíveis, saídas de emergência e a coordenação de mais disciplinas.
• Edificações de uso coletivo: a acessibilidade precisa ser resolvida no desenho desde o estudo preliminar. Quando a adequação é o tema central, o caminho é um projeto de acessibilidade específico.

As exigências de segurança contra incêndio são estaduais: em São Paulo, cabem ao Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo. Quanto antes elas entram no projeto de arquitetura, menos o desenho precisa ser refeito depois, inclusive quando chega a hora do projeto de segurança contra incêndio.

Reforma, ampliação, mudança de uso e retrofit

Os quatro casos partem de uma edificação que já existe. Por isso começam pelo levantamento do existente e por uma pergunta que a obra nova não tem: o que pode ser mantido, o que precisa ser adequado e o que a legislação permite acrescentar.

Reforma e ampliação

No Município de São Paulo, o Código de Obras e Edificações (Lei 16.642/2017) chama de reforma a intervenção que altera a área construída ou a volumetria, e ela exige alvará; o projeto de arquitetura é a base desse pedido. Alguns serviços são dispensados de licença, com condições (o restauro de imóvel preservado, por exemplo, depende do órgão de preservação). A lista, as condições e a tramitação estão na página de aprovação de projetos e alvarás. Outros municípios têm definições e dispensas próprias no seu código de obras.

Mudança de uso

Transformar uma casa em consultório, um galpão em escritório ou um prédio residencial em hotel muda as regras que se aplicam à edificação. O novo uso precisa ser permitido pela legislação de uso do solo do local e atender às exigências próprias dele: acessibilidade, saídas de emergência, instalações sanitárias, ventilação, cargas na estrutura. O projeto começa verificando se o uso é admitido; só depois vale desenhar.

Retrofit

Retrofit é o termo usado para a modernização de uma edificação existente: renovar instalações, fachada, acessibilidade, segurança e desempenho, com ou sem mudança de uso. No Código de Obras de São Paulo, a figura mais próxima é a requalificação, definida como a intervenção em edificação existente para adequar e modernizar as instalações, com ou sem mudança de uso.

No retrofit de fachada, o projeto define materiais, sistemas de fixação, esquadrias e detalhes de encontro com a estrutura existente; a execução fica com a construtora contratada. Prédios e terrenos sem uso costumam chegar a essa discussão por outro caminho, tratado na página sobre imóveis parados.

Projeto pensado para a aprovação

O projeto para licenciamento é consequência das decisões tomadas no estudo preliminar. Se o primeiro estudo ignora taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, recuos e altura máxima, o problema só aparece na análise da Prefeitura, quando mudar custa mais.

Por isso a MAND Projetos confere os parâmetros urbanísticos do lote logo no começo e desenvolve o projeto já no formato que o órgão pede. Em São Paulo, por exemplo, o pedido de Alvará de Aprovação é instruído com um projeto simplificado e com a planta de levantamento planialtimétrico elaborada por profissional habilitado (Decreto 57.776/2017, art. 17).

Quando a dúvida ainda é se o terreno comporta o que se pretende construir, o passo anterior é um estudo de viabilidade do terreno. Depois de aprovado, o projeto segue para o detalhamento executivo e, com os complementares, para a compatibilização entre as disciplinas.

Quanto custa um projeto arquitetônico

Não existe preço único: o valor depende das etapas contratadas e do que a obra exige. Os honorários da MAND Projetos são sob consulta e apresentados em proposta, com o escopo de cada etapa descrito.

O que mais pesa na composição do custo:

• quais etapas entram no contrato (estudo preliminar, anteprojeto, licenciamento, executivo);
• área a projetar, número de pavimentos e complexidade do programa;
• obra nova ou intervenção em edificação existente, que exige levantamento do existente;
• uso da edificação e exigências associadas (acessibilidade, incêndio, órgãos especiais);
• número de alternativas e rodadas de revisão previstas;
• acompanhamento do processo de aprovação e resposta a exigências do órgão;
• coordenação com os projetos complementares.

O Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR) publica Tabelas de Honorários de Serviços de Arquitetura e Urbanismo como parâmetro público de remuneração. É uma referência do conselho, não o preço de um serviço específico. Taxas de licenciamento cobradas pela Prefeitura são outra conta, paga ao órgão, e não fazem parte dos honorários de projeto.

Quem assina o projeto

O projeto arquitetônico é assinado por profissional habilitado: arquiteto e urbanista, com Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no CAU, ou engenheiro com atribuição para projeto de edificações, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no CREA.

A Lei 12.378/2010 determina que todo trabalho de competência do arquiteto e urbanista seja objeto de RRT; a Lei 6.496/1977 sujeita à ART os contratos de obras e serviços de engenharia. Os projetos complementares seguem a mesma lógica: cada disciplina é elaborada e assinada por profissional habilitado nela.