Aprovações em órgãos especiais

Publicado em

29/09/2026

Legislação e procedimentos verificados até

29/09/2026

Em São Paulo, alguns projetos só avançam na Prefeitura depois, ou ao mesmo tempo, que outros órgãos se manifestam: conselhos de patrimônio, órgãos ambientais, a área de trânsito, o Comando da Aeronáutica e, em empreendimentos grandes, a análise de impacto de vizinhança. O que aciona cada um é a localização do terreno, o porte e o uso do projeto.

Esses órgãos pertencem a esferas diferentes (municipal, estadual e federal), seguem ritos próprios e não substituem uns aos outros. Um alvará da Prefeitura não dispensa a autorização do IPHAN, e a aprovação do CONPRESP não vale pelo CONDEPHAAT. Esta página mostra quando cada um entra, em qual jurisdição, e como a MAND Projetos organiza a sequência junto com a aprovação de projetos e alvarás. A segurança contra incêndio, que também passa por um órgão estadual, o Corpo de Bombeiros, tem caminho próprio, descrito na página de projeto de segurança contra incêndio.

Quando o projeto depende de órgãos especiais

A necessidade aparece quase sempre na leitura do lote, antes do projeto: um imóvel tombado ou próximo de um, árvores no terreno, um empreendimento com muitas vagas ou muita altura.

Parte dessa verificação é pública. A Prefeitura indica o Cadastro de Imóveis Tombados (CIT) e o GeoSampa para saber se o imóvel é tombado ou está em área envoltória municipal, e o DECEA oferece uma pré-análise automática para objetos altos. O resultado dessas consultas é que define a lista de órgãos do projeto.

Órgão, gatilho, jurisdição e momento

A tabela resume quem analisa o quê e em que momento do processo cada manifestação costuma pesar. Cada linha é um procedimento independente, com documentos e prazos próprios.

Patrimônio histórico: CONPRESP, CONDEPHAAT e IPHAN

Intervir em imóvel tombado, ou construir perto de um, exige aprovação prévia do órgão que fez o tombamento. Como município, Estado e União tombam de forma independente, o mesmo imóvel pode depender de mais de uma aprovação.

CONPRESP e DPH (Município de São Paulo)

A Lei municipal 10.032/1985 (art. 21) exige que intervenções em bens tombados, em estudo de tombamento, em áreas envoltórias e de interesse arqueológico sejam analisadas e autorizadas previamente pelo Departamento do Patrimônio Histórico (DPH) e/ou pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (CONPRESP). O pedido é feito pelo Portal SP156, com pedidos distintos para bem tombado e para área envoltória ou bairro protegido, e com tipos de intervenção como reforma, construção nova, demolição, restauro e desmembramento.

A documentação mínima segue a Resolução 54/CONPRESP/2018. Segundo a Prefeitura, pedidos incompletos não são analisados: o interessado é convocado a complementar em 10 dias e, sem resposta, recebe nova chamada pelo Diário Oficial, com mais 5 dias.

CONDEPHAAT (Estado de São Paulo)

No Estado, o Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico (CONDEPHAAT) aprova obras em bens tombados pelo Estado e em suas áreas envoltórias. Pelo art. 137 do Decreto 13.426/1979, com a redação do Decreto 48.137/2003, a resolução de tombamento define, caso a caso, a área envoltória, e nenhuma obra pode ser executada nela sem aprovação prévia do projeto pelo CONDEPHAAT.

IPHAN (União)

O Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN) é a autarquia federal do patrimônio. O Decreto-Lei 25/1937 proíbe reparar, pintar ou restaurar bem tombado sem sua autorização (art. 17) e também construir na vizinhança de forma que impeça ou reduza a visibilidade do bem (art. 18). O pedido de autorização é feito na Superintendência do IPHAN do estado, antes do início da obra.

Para os três órgãos, a peça central é o projeto de arquitetura apresentado no formato de cada um, com levantamento do existente quando se trata de intervenção no próprio bem.

Meio ambiente: SVMA na capital e CETESB no Estado

Na cidade de São Paulo, o manejo de árvores e a intervenção em área de preservação permanente ligados a uma obra passam pela Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente (SVMA). O licenciamento ambiental de atividades potencialmente poluidoras e de parcelamentos é, em regra, da CETESB, a agência ambiental do Estado.

Manejo arbóreo e TCA

O Termo de Compromisso Ambiental (TCA) é o contrato firmado entre a SVMA e o interessado, com base em um Projeto de Compensação Ambiental, para autorizar o manejo arbóreo ou a intervenção em APP necessários à edificação, ao parcelamento ou à obra de infraestrutura. Segundo a SVMA, a aprovação desse projeto é requisito obrigatório para o alvará de aprovação ou de execução quando a obra envolve corte ou transplante de árvores.

O pedido, feito pelo Portal 156, reúne entre outros documentos a planta de situação atual, a planta de situação pretendida e a planta do projeto de compensação, assinadas pelo interessado e pelo responsável técnico, conforme a Portaria 105/SVMA/2024.

Licenciamento na CETESB

A CETESB conduz o licenciamento ambiental estadual com base na Lei 997/1976 e no seu regulamento, o Decreto 8.468/1976, que inclui loteamentos, desmembramentos, condomínios e conjuntos habitacionais entre as fontes sujeitas a licença. Parte das atividades de impacto local pode ser licenciada pelo município, conforme as regras estaduais de repartição de competência. Quando o licenciamento exige estudo ambiental específico, ele deve ser realizado por profissional habilitado.

Se a dúvida ambiental surge antes da compra, como suspeita de contaminação do solo, o momento certo é outro: a due diligence ambiental e urbanística avalia esses riscos antes de fechar o negócio.

Trânsito: polo gerador de tráfego e Certidão de Diretrizes

Em São Paulo, empreendimentos classificados como polo gerador de tráfego (PGT) dependem da Certidão de Diretrizes, emitida pela secretaria municipal de mobilidade (SMT) a partir da análise da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET), com as medidas mitigadoras que o projeto precisa atender (Lei 15.150/2010, arts. 3º e 4º). A certidão é documento obrigatório para o Alvará de Aprovação e Execução, o Alvará de Execução e o Certificado de Regularização desses empreendimentos (art. 13), por isso ela entra no cronograma antes do alvará, e não depois.

A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei 16.402/2016, art. 109) define os PGT. Entre eles estão:

• edificações residenciais com 500 vagas de estacionamento ou mais;
• edificações não residenciais com 120 vagas ou mais nas Áreas Especiais de Tráfego, ou com 280 vagas ou mais nas demais áreas;
• serviços socioculturais, de lazer e de esporte acima de 2.500 m² de área construída computável; serviços de educação acima de 2.500 m² de área computável destinada a salas de aula; e serviços de saúde a partir de 7.500 m² de área construída computável;
• locais de reunião, eventos e culto com capacidade para 500 pessoas ou mais;
• empreendimentos de uso misto que combinem os limites de vagas fixados na lei.

A lei prevê que a CET emita os pareceres conclusivos em 30 dias, prorrogáveis justificadamente por mais 30, contados do protocolo dos documentos necessários ou da versão final do projeto com as adequações pedidas (art. 6º). Antes disso, a CET pode pedir dados complementares ou ajustes por comunique-se (art. 5º). As obras e medidas mitigadoras indicadas ficam integralmente a cargo do empreendedor (art. 8º). O estudo de tráfego, quando exigido, é elaborado por profissional habilitado da área.

Aeronáutica: análise do COMAER para objetos altos

Construções que, pela altura ou localização, possam interferir em aeródromos, auxílios à navegação ou procedimentos de voo precisam da análise do Comando da Aeronáutica (COMAER), feita pelo Departamento de Controle do Espaço Aéreo (DECEA). É uma exigência federal, independente da Prefeitura.

O DECEA chama esses casos de Objeto Projetado no Espaço Aéreo (OPEA), e os critérios para pedir a análise estão no capítulo 10 da ICA 11-408. O pedido começa pelo SysAGA: com as coordenadas, a altitude da base e a altura do objeto, a pré-análise automática gera um documento de inexigibilidade ou indica que é preciso abrir processo formal.

Estudo de impacto de vizinhança (EIV/RIV)

O estudo de impacto de vizinhança avalia os efeitos de um empreendimento sobre quem mora e circula no entorno. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001, art. 36) deixa a cada município definir, por lei, quais empreendimentos precisam dele para obter licenças de construção, ampliação ou funcionamento.

O estudo analisa, no mínimo, adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, mobilidade e geração de tráfego, ventilação e iluminação, paisagem urbana e patrimônio natural e cultural (art. 37), e seus documentos ficam disponíveis para consulta pública.

Como o EIV aparece na legislação de São Paulo

O Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014, art. 151) sujeita ao EIV/RIV os empreendimentos causadores de impacto de vizinhança, a serem definidos em lei municipal. A LPUOS (Lei 16.402/2016, art. 110) lista os empreendimentos geradores de impacto de vizinhança:

• comercial e de serviços com 80.000 m² ou mais de área construída total;
• industrial com 25.000 m² ou mais;
• institucional, incluindo saúde e ensino, com 50.000 m² ou mais;
• residencial com 80.000 m² ou mais, ou com mais de 600 vagas de estacionamento.

A mesma lei diz que o instrumento será regulamentado por lei específica e condiciona o certificado de conclusão ao cumprimento do que o EIV estabelecer (arts. 110, parágrafo único, e 111). Quando o empreendimento também é polo gerador de tráfego, o EIV/RIV deve incluir o estudo de impacto de trânsito (art. 108, § 4º).

Graprohab: loteamentos e condomínios habitacionais

O Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab), vinculado à secretaria de habitação do Estado de São Paulo, centraliza a análise estadual de parcelamentos e condomínios habitacionais, com participação da CETESB entre outros órgãos.

Pelo Decreto estadual 66.960/2022 (art. 8º), passam obrigatoriamente pelo Graprohab os loteamentos para fins habitacionais, desmembramentos habitacionais com mais de 10 lotes em área sem infraestrutura básica e condomínios habitacionais acima dos limites de unidades ou de área do decreto. O Certificado de Aprovação vale por 4 anos (art. 10). Como o tema é central em parcelamentos, ele é tratado em detalhe na página de loteamento e condomínio de lotes.

Como organizar o cronograma com a aprovação principal

Descobrir tarde que um órgão precisava ser ouvido pode obrigar a refazer o projeto ou a esperar uma análise que poderia ter corrido em paralelo. Por isso a sequência é decidida no início, junto com a estratégia do alvará.

Algumas manifestações precisam vir antes do alvará, como a aprovação do Projeto de Compensação Ambiental quando há corte de árvores. Outras correm em paralelo, e há as que condicionam o fim da obra, como o cumprimento do EIV para o certificado de conclusão. A forma de trabalho da MAND Projetos segue essa lógica:

1. Leitura do lote Consulta às bases públicas de tombamento, zoneamento, vegetação e restrições aeronáuticas, cruzada com o programa do projeto.
2. Matriz de órgãos Para cada órgão: o gatilho, a esfera, os documentos, o prazo informado ou legal e a dependência em relação ao alvará.
3. Sequência O que precisa ser protocolado antes, o que pode correr em paralelo e o que fica para o fim da obra.
4. Documentação de projeto Peças de arquitetura no formato de cada órgão. Quando um órgão exige estudo específico, a MAND Projetos indica o que ele precisa cobrir e em que momento entra; o estudo é contratado com profissional habilitado da área.
5. Acompanhamento Resposta às exigências e registro de cada manifestação.
6. Consolidação As condicionantes dos órgãos incorporadas ao projeto que será aprovado na Prefeitura.

Nenhum órgão tem prazo de decisão garantido e a MAND Projetos não promete prazo nem resultado. O que a matriz permite é saber, desde o início, onde o cronograma pode travar.